La presse et la doctrine consacrées aux impacts de la pandémie de Covid-19 sur le droit immobilier, et notamment sur les relations bailleur/preneur, se sont essentiellement concentrées sur les risques, les impayés, les renégociations de bail imposées par les preneurs, et sur les décisions disparates concernant le paiement des loyers laissant planer doute et inquiétude chez les propriétaires. À contrepied, il a été ici décidé de présenter les effets inattendus et parfois positifs de cette crise.
Simplification des processus de traitement paneuropéen des dossiers
La crise du Covid-19 a simplifié les processus de traitement paneuropéen des dossiers. Les investisseurs, propriétaires, bailleurs ayant en détention directe ou indirecte des actifs dans plusieurs localisations en Europe ont en effet été rapidement confrontés à une multitude de demandes de la part de leurs preneurs faisant face à des fermetures administratives.
Force est de constater que pour traiter ces demandes de manière efficace et adaptée, la pratique des accords-cadres (umbrella agreements) s’est rapidement imposée, notamment avec les locataires ayant pris à bail plusieurs actifs sur le territoire européen auprès d’un même propriétaire.
L’équipe immobilier de Dentons Europe a ainsi accompagné plusieurs bailleurs dans la négociation de ces accords-cadres, le cas échéant associée à des déclinaisons particulières au niveau local : les spécificités du droit des baux commerciaux en France ont en effet souvent nécessité des adaptations tant sur le plan légal qu’au regard de particularités concrètes d’exploitation.
Ces accords-cadres ont été négociés en bonne intelligence et de façon globale, de sorte d’atteindre un équilibre financier et juridique collectivement acceptable au niveau paneuropéen. Au-delà du gain de temps généré par cette approche, cela a également créé une harmonisation des pratiques entre les différentes juridictions.
Développement de la collaboration et du pragmatisme
Le deuxième constat est qu’après la stupeur du printemps 2020 et les antagonismes parfois très forts, la recherche d’un compromis a été la démarche privilégiée par la majorité des bailleurs et preneurs.
Ceci a été d’autant plus vrai qu’en France, la jurisprudence a fortement incité à négocier de bonne foi et à trouver des accords (notamment sous la forme d’abandons loyers et/ou charges, de mensualisation des loyers ou encore par l’octroi d’échéanciers et/ou reports de paiement au profit des locataires).
Côté bailleurs, nombre d’entre eux ont participé à l’effort collectif et soutenu leurs preneurs pendant la crise. Au-delà des mesures d’aides mises en place par la voie réglementaire et législative, auxquelles certains preneurs n’étaient d’ailleurs pas éligibles, leurs difficultés de trésorerie ont été prises en compte. Les bailleurs souhaitant conserver les preneurs en place et minimiser le risque de cessation des paiements et procédure collective faisant peser un risque sur la pérennité du bail, ils ont fréquemment accompagné les preneurs pour affronter cette crise sans précédent.
C’est ainsi que l’équipe immobilier de Dentons Europe a négocié de nombreux avenants et protocoles d’accord formalisant cette collaboration entre les parties au contrat de bail.
Par pragmatisme et souci de célérité, la formalisation de ces accords a également eu pour vertu de rationaliser les négociations et de conduire à un allégement de rédaction des actes. De véritables efforts de concision ont été fournis par les juristes et conseils et seront sans doute maintenus à l’avenir.
Ces mêmes objectifs, compte tenu de l’indisponibilité physique des signataires, ont par ailleurs conduit à adapter les formalités de signature et à développer le recours à la signature électronique.
Résolution des problématiques annexes
Il s’est enfin avéré que les démarches constructives de négociation et de concertation ont également permis de résoudre des problématiques annexes qui étaient, jusqu’alors, en suspens voire faisaient l’objet d’un blocage entre les parties.
La conclusion des avenants et protocoles d’accord liés à la Covid-19 a en effet permis de rouvrir des discussions, de purger des différends, et parfois même de se débarrasser de clauses présentant des risques de remise en cause.
À titre d’exemple, les protocoles ont souvent été l’occasion de mettre le bail à jour du règlement RGPD, de clarifier une clause d’indexation douteuse ou, comme déjà mentionné plus haut, de prévoir le recours à la signature électronique. L’équipe immobilier de Dentons Europe a en outre constaté que ceci a servi à intégrer aux rapports contractuels les dérogations convenues à la réforme du droit des obligations engendrée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Cela a également permis de pérenniser les relations entre les parties, dans le cadre de l’allongement de la durée du bail ou de la renonciation du preneur à une résiliation triennale.
Parce qu’elle a induit un pragmatisme de circonstance, la crise du Covid-19 a eu un certain nombre d’effets « bénéfiques » dans les relations entre les foncières et leurs locataires. Ces effets bénéfiques ne sauraient pour autant éclipser le torrent de difficultés rencontrées, et ce notamment dans la négociation des nouveaux baux par l’apparition de clauses dites Covid, mais ceci est une autre histoire…
