Les résultats du 3e trimestre attestent de l’insatiable appétit des investisseurs institutionnels pour l’immobilier. Avec plus ou moins 7 Mds€ engagés sur les trois derniers mois en France selon les statistiques des conseils, le marché s’offre une impressionnante progression des volumes qui contraste avec le climat ambiant d’incertitude, même d’inquiétude chez certains.
Les grandes tendances qui ont émergé depuis la fin du Covid-19 se confirment également. Le bureau reste la première classe d’actifs des zinzins, quand bien même sa part relative dans le volume global d’investissement recule. Un peu plus d’un euro sur deux est placé dans le bureau.
Le commerce, physique s’entend, n’est pas mort. Mieux, il s’offre sa plus belle performance depuis 2014 avec 4,6 Mds€ engagés depuis le début de l’année, tirée par quelques transactions exceptionnelles, dont le portefeuille Dray repris par LVMH et le 150 Champs-Élysées arbitré par Groupama Immobilier. Une année qui devrait se terminer avec un volume de plus de 5 Mds€ selon Knight Frank.
La logistique, enfin, reste toujours aussi dynamique, signe que l’engouement des investisseurs n’est pas qu’un effet de mode. Là encore, l’année 2022 devrait se terminer avec des volumes de plus de 6 Mds€, ce qui en fera l’un des deux meilleurs crus avec… 2021.
Bref, à la seule lecture des statistiques, où l’on devrait finir autour des 20 Mds€ engagés, la santé du marché de l’investissement immobilier pourrait presque paraître insolente, attestant la valeur refuge de la classe d’actifs. Mais, tout va-t-il si bien que cela madame la Marquise ?
Tous les investisseurs ont le regard braqué sur l’évolution des taux d’intérêt. Et tous lèvent la tête pour tenter d’y voir un plafond ou un palier. Car la donne a changé. Biberonnée aux taux d’intérêt nuls, voire négatifs, la filière doit se réhabituer à un rééchelonnement des primes de risque. D’abord de l’immobilier au regard des autres classes d’actifs. Mais aussi de tels ou tels segment d’actifs qui avaient vu fondre ses taux de capitalisation comme neige au soleil.
On pense d’abord à la logistique, où les taux « prime » avaient perdu 300 points de base en six ans pour toucher un plancher à 3,25 % en début d’année. En neuf mois, ils auraient repris 75 points de base.
On pense aussi au bureau qui, lui, peine à se « repricer ». L’écart conséquent entre les attentes des vendeurs et ce que les acheteurs sont prêts à débourser explique le retrait de nombreux dossiers du marché, en particulier sur les transactions sur plus de 200 M€. Seule une correction des prix pourra dégripper le marché, à l’exception de quelques actifs qui pourront afficher sereinement des perspectives durables de hausse de cash-flow. Soyons honnêtes, cela ne va concerner que l’hypercentre parisien, pas la périphérie.
En attendant le « reset », force est de constater que le marché résiste.
