À midi, à minuit. Au soleil ou sous la pluie, il y a tout ce que vous voulez aux Champs-Élysées. À commencer par des deals ! L’autoproclamée plus belle avenue du monde fait la une de la chronique immobilière de la semaine après l’annonce par Gecina de la cession du flagship de LVMH… à son utilisateur.
La transparence du marché immobilier français veut que l’on ait noyé le prix de cet ensemble de 10 000 m2 dans une communication vaseuse évoquant un volume de cessions d’environ 1 Md€. Tout le monde aura compris que l’immeuble du 101 de la célèbre avenue représente l’essentiel de ce montant, a minima 680 M€ selon les professionnels… qui n’ont pas eu accès au dossier.
En attendant d’avoir les détails, cette transaction est intéressante à plusieurs titres. D’abord, elle suggère que l’avenue des Champs-Élysées est immunisée face à la crise. Les valeurs sont au rendez-vous, quel que soit le cycle. Souvenons-nous du 150 Champs cédé mi-2022 par Groupama Immobilier avec une plus-value de 400 M€. Ou encore du 79, vendu toujours par le même propriétaire pour 613 M€ à Norges Bank en 2018, l’Apple Store parti la même année pour 600 M€ dans les proches de Hines et BVK. Même en temps de crise – la dernière date officiellement de 2008 –, les Champs-Élysées ont trouvé acquéreur, à l’exemple de l’ex-Virgin Megastore repris par les Qatariens pour un demi-milliard. Ces valeurs, parfois stratosphériques, sont le prix de la liquidité.
L’autre enseignement de cette transaction, c’est qu’il faut toujours un événement exogène pour précipiter une décision. Tous les ans, Bernard Arnault tentait sa chance auprès du directeur général de Gecina pour racheter la pépite du patrimoine de la foncière cotée devenue la vitrine du groupe de luxe. Il aura fallu une hausse brutale des taux d’intérêt pour faire craquer la SIIC qui, comme tout un chacun, doit s’astreindre à une orthodoxie financière. Pour conserver des marges de manœuvre afin d’améliorer la qualité de son patrimoine sans dynamiter le coût de sa dette, il faut bien se résoudre à cristalliser la valeur.
Vendre un bijou de famille sera une stratégie gagnante, pour peu que l’on arrive avec le produit de sa cession à se constituer une rivière de diamants. Dans une ville comme Paris, où le déséquilibre entre une demande des entreprises recentrée et une offre immobilière famélique n’aura jamais été aussi exacerbé, Gecina dispose de solides fondations pour tirer profit d’un marché tertiaire qui bascule du quantitatif au qualitatif.
Pour l’heure, la bourse de Paris est insensible à cette stratégie, traitant la foncière avec une décote d’environ 45 % sur son ANR. Si tant est que cet indicateur ait encore un sens dans le nouveau contexte financier.
