Y a-t-il encore des capitaux pour s’investir sur l’immobilier ? La question de l’attractivité de la classe d’actifs se pose depuis l’envolée spectaculaire des taux d’intérêt. Les autres placements, à commencer par les obligations, ont retrouvé une rentabilité perdue au cours d’une décennie de taux à l’envers, devenant de sérieuses alternatives à l’investissement immobilier. L’un des indicateurs clés à suivre dans les prochains mois sera le niveau de collecte des SCPI, produit plébiscité par les épargnants ces dernières années, aujourd’hui fragilisé par les annonces de baisse du prix des parts.
Si les investisseurs ont mis le pied sur le frein en France, comme en témoigne la chute de 74 % du volume d’engagement en immobilier d’entreprise au 3e trimestre, d’autres fourbissent leurs armes. Comme souvent, il faut aller aujourd’hui outre-Atlantique pour entrevoir ce qui peut se passer demain en Europe. Les fonds de pension américains n’ont pas abandonné l’immobilier. Leur allocation stratégique à la pierre est passée de 9 à 30 % en l’espace de 20 ans et, si elle baisse ces deux dernières années, elle représente encore 22 % de leurs actifs à fin 2022.
Mais surtout, les investisseurs américains lèvent de nouveaux capitaux sur l’immobilier – pour preuve : la plus grosse levée de fonds de l’histoire de Blackstone avec 30 Mds$. De nouveaux capitaux qui ciblent aussi l’Europe : pas moins de 28 Mds$, nous a rappelé Robert Stassen, Head of Analytics CoStar Europe, lors de notre dernier événement BIG UP. De capitaux positionnés sur un profil de risque opportuniste. Les cinq plus gros fonds américains disposent de près de 24 Mds$ de capitaux pour s’attaquer au marché européen, hors effet de levier de la dette.
Cette stratégie n’est pas sans rappeler ce qui s’est passé dans les années 1990 où les investisseurs américains – qualifiés alors de « fonds vautours » – avaient fait leurs emplettes sur un marché hexagonal ravagé par la crise en passant aussi bien par l’actif que par la dette. Ils avaient retenté en 2008… sans guère de succès faute de vendeurs obligés. Jamais deux sans trois ? Le réajustement plus ou moins marqué des valeurs sera assurément l’élément déclencheur de la reprise du marché de l’investissement. Les brokers l’espèrent la plus rapide possible. Les vendeurs sont un peu moins enthousiastes.
