Anne Schwartz, responsable Fund Management OPCI d’Axa RE
Avec plus de 175 OPCI créés à fin 2011 et un volume d’actifs sous gestion estimé autour de 13 Mds€, nous avons assisté, en 4 ans, à un développement très contrasté : l’OPCI, dans sa forme allégée, dédiée aux investisseurs institutionnels, s’est affiché comme une carte maîtresse sur le marché français et a répondu aux attentes du législateur en renforçant la gamme des produits d’investissement immobiliers. Dans le même temps, nous avons assisté à un démarrage plus lent pour les OPCI grand public qui, au terme de l’ année 2011, représentaient 8 véhicules et 250 M€ d’ encours. Un contexte économique défavorable depuis 2007, une défiance « injustifiée » vis-à-vis des OPCI avec, en parallèle, un succès affirmé des SCPI auprès des épargnants et de leur réseau de distribution expliquent ce démarrage mitigé. Mais si l’ on devait faire un parallèle avec les SCPI, il conviendrait de rappeler que la capitalisation des SCPI n’a pas toujours été celle que l’on connait aujourd’ hui et qu’après 4 années d’ existence, leur encours restait en dessous d’ 1 Md€. L’OPCI est un véhicule d’ investissement attractif sous plusieurs aspects : En premier lieu, la diversité, tant des actifs éligibles, des modes de détention possibles des actifs (directement ou indirectement au travers de participations) que des opérations autorisées au sein de ce véhicule (restructuration du patrimoine, développement, cession), permet une gestion immobilière dynamique, garante d’ une performance régulière. En empruntant ses règles de fonctionnement aux OPCVM, l’OPCI offre à l’ investisseur particulier la faculté de souscrire simplement dans un fonds immobilier non coté, doté d’ un code ISIN, avec des frais d’ entrée et un ticket d’ entrée faible. Le renforcement de la liquidité permet un remboursement des parts à la demande du porteur sans recherche d’ une contrepartie sur un marché secondaire mais grâce à une allocation plus diversifiée et la détention de 40 % d’instruments financiers. Offrant une transparence fiscale totale, tout en gardant la forme juridique d’ une société à responsabilité limitée et la possibilité de constituer son capital en dédiant le véhicule à un ou quelques investisseurs, l’OPCI n’ a pas d’ équivalent parmi les fonds d’investissements disponibles sur le marché pour les investisseurs institutionnels (SCI, SIIC). C’est aussi pour l’ investisseur particulier la garantie d’une distribution régulière et indépendante de la volatilité des actifs qui sont comptabilisés à leur juste valeur. Enfin, dans un environnement économique et social désireux de transparence du secteur financier, l’ OPCI est un produit régulé, géré par des acteurs eux-mêmes régulés par l’AMF et sous le contrôle de différents organes externes (dépositaires, CAC…).
Dominique Dudan, présidente d’Union Investment France
Depuis maintenant quelques années, l’OPCI connaît en France un grand succès, surtout les OPCI RFA EL, qui continuent à se développer et à se multiplier de façon importante ces derniers mois. La fin du régime SIIC 3 aurait-t-il tué les OPCI ? Certainement pas. Pour preuve, le bon positionnement de ce produit foncier par rapport aux autres modèles européens. L’OPCI, le « REIT » à la française, reste un produit immobilier de structuration remarquablement souple et intéressant à différents niveaux pour les investisseurs institutionnels, notamment si on le compare aux autres formes de « REIT » proposées par d’ autres pays européens. Une véritable Europe des fonds réglementés existe, même si, sur certains plans, des disparités demeurent. Néanmoins, force est de constater un certain consensus dans les fondamentaux que sont la législation, la fiscalité, les distributions obligatoires aux actionnaires... Tous se tiennent finalement de très près. Bien sûr, il y a en Europe, les pays qui font encore rêver : le Luxembourg toujours … Pas d’obligation en ce qui concerne le sous-jacent, l’endettement que l’ on souhaite, pas d’ obligation de distribution, une exonération de tous les revenus (loyers, plus-values, dividendes), pas de retenue à la source des distributions….mais parfois, l’ entrée dans l’ œil du cyclone en fonction du choix du pays de résidence des actionnaires. Et ceux qui ont pu faire rêver : la Grèce ! Aucune contrainte pour les actionnaires, même avec seulement 50 % de LTV, mais avec seulement 35 % d’ obligation du profit net, une imposition spéciale de 10 % et pas de retenue à la source sur les distributions. L’ OPCI français offre donc une excellente possibilité aux investisseurs. La plus grande force de l’ OPCI est certainement son exigence de gouvernance ; les moyens de contrôle importants qui la régissent, des experts au dépositaire en passant par les commissaires aux comptes, sans oublier la bienveillante mais ferme tutelle de l’AMF, sont également des atouts considérables. Les faiblesses sont celles qui se retrouvent dans bien d’ autres secteurs : des coûts de fonctionnement obligatoires qui interdisent ce type de structuration à des patrimoines de trop petite taille et principalement une fiscalité sans certitude à moyen et parfois, hélas, court terme, qui pourrait faire choisir d’ autres cieux à des investisseurs qui ont besoin de pérennité dans leurs certitudes de taxation.
Stéphanie Galiègue, directrice général d’IPD France
Pour tout véhicule d’investissement, l’information sur les niveaux de performance et de risque est indispensable pour des décisions éclairées de la part des investisseurs. Comme pour n’ importe quelle classe d’actifs, des indices de référence pertinents, fréquents et transparents doivent être disponibles. Depuis quatre semestres, depuis fin décembre 2009, IPD publie, en partenariat avec l’Aspim, un indice de la performance des OPCI RFA, permettant ainsi une meilleure lisibilité de ce nouveau support et lui donnant une visibilité au côté des autres voies d’ accès à l’ investissement immobilier. L’indice présente, au 31 décembre 2011, un rendement global de 1,6 % qui reflète la performance enregistrée au cours des 6 derniers mois de l’année 2011. Cette performance mesure l’ évolution des actifs nets réévalués, nets de dépenses en capital et distribution comprise. Le panier de référence est constitué de 45 véhicules différents. La lisibilité de ces résultats est conditionnée par la transparence en matière de description de l’ échantillon pris en compte sur la période. Parmi ces véhicules, les fonds spécialisés, c’est-à-dire dont l’ exposition à un secteur particulier est de plus de 70 % (au nombre de 41 au 31 décembre 2011) enregistrent une performance de 2,6 % sur la période. L’ actif net réévalué (ANR) total de l’ échantillon est de plus de 6,3 Mds€ à fin décembre 2011 et la valeur d’ expertise des actifs immobiliers sous-jacents, à fin 2011, s’ élève à 10,1 Mds€. En moyenne, en termes de composition de ces OPCI RFA, les bureaux représentent, en valeur, près de la moitié des actifs sous-jacents et la part des commerces est également très importante avec plus de 20 %. Sur les 45 véhicules présents au 31/12/2011, 32 sont des OPCI RFA dédiés, représentant ainsi 87 % de l’ANR total. De fait, 13 sont des OPCI RFA non dédiés. Les informations nécessaires au calcul de cet indice sont directement collectées auprès des sociétés de gestion, au nombre de 15. D’ après IPD, cet échantillon est considéré comme représentatif du marché des OPCI RFA investis en France à ce jour. Il est néanmoins clair que cet outil de mesure doit gagner en profondeur et en maturité pour devenir un véritable benchmark de gestion et pour fournir aux investisseurs les track-records et indicateurs nécessaires. Les analyses proposées doivent, par exemple, comprendre une comparaison entre la performance des véhicules eux-mêmes et celle de leurs actifs immobiliers directs sous-jacents, mettant ainsi en évidence notamment, l’ impact de l’effet de levier. Sur l’ année 2010 et sur le premier semestre 2011, l’ écart de performance est positif en faveur des véhicules. Au moment de la publication de l’ indice de performance des OPCI RFA du deuxième semestre 2011, les résultats des indices de performance de l’ immobilier direct ne sont, néanmoins, pas encore disponibles car les collectes d’ information auprès des investisseurs sont plus longues pour ces analyses. Publié dès mi-février, l’indice IPD, en partenariat avec l’Aspim sur la performance des OPCI RFA se révèle donc un indicateur avancé de la performance de l’ immobilier direct. Ce qui montre bien à quel point les OPCI RFA ont une place particulière sur le marché de l’ investissement institutionnel immobilier français.
Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim
Le premier bilan des OPCI incite à la satisfaction : d’ une page blanche en 2005, nous sommes parvenus à un total de 175 fonds agréés (à fin 2011) pour un actif brut cumulé estimé à 15 Mds€, le tout dans une séquence peu propice à la gestion d’ actifs. Ce bilan flatteur pour les fonds destinés aux institutionnels ne doit pas nous détourner d’ une analyse lucide des voies de développement futur de ce nouveau fonds immobilier. La première passe par le développement de l’ offre destinée au « grand public ». Il existe plusieurs analyses possibles de l’atonie de cette catégorie de fonds qui constituait un des deux piliers de l’ordonnance de 2005. Sans doute la position émise par l’AMF, consistant à limiter à 65 % de l’ actif l’exposition des OPCI à l’ immobilier, a-t-elle eu pour conséquence de figer provisoirement le profil de l’OPCI grand public. Il nous faudra toutefois parvenir à un fonds beaucoup plus adossé à l’ immobilier tout en déterminant des modalités satisfaisantes de gestion de la liquidité. C’ est l’ objet d’ une proposition transmise par l’Aspim à l’ AMF et acceptée dans son principe par le régulateur : dans ce sujet essentiel de la préservation de la liquidité d’ un fonds ouvert immobilier en cas de rachats supérieurs aux souscriptions, il importe, avant tout, de respecter l’ égalité de traitement des porteurs et de permettre aux sortants de trouver une contrepartie. Autre canal incontournable de la commercialisation des OPCI destinés au grand public : l’assurance-vie. On connaît les obstacles fiscaux, sans justification manifeste, qui obèrent le développement des unités de compte sous forme d’ OPCI. Nous ne relâcherons pas nos efforts pour convaincre la représentation nationale de revenir sur cette règle fiscale absurde. Enfin, à l’ heure où la tension sur les finances publiques peut susciter des réactions inconsidérées de la part des décideurs publics, il est capital d’ asseoir définitivement l’ image de l’ OPCI comme un puissant contributeur à l’ intérêt général. En cela, la disparition du régime de l’ article 210 E du CGI a au moins la vertu de démontrer que la vitalité de ces fonds ne repose pas sur un simple levier fiscal. Bien plus, l’OPCI doit maintenant faire la démonstration de l’ étendue de son savoir faire dans la construction de logements dans les zones tendues, la production de résidences pour les étudiants ou les seniors, l’ installation des agriculteurs ou encore le financement des retraites. Sur ce dernier point, pas le moindre, les observateurs les plus autorisés le reconnaissent : « il serait plus adéquat d’ orienter l’ action publique vers la satisfaction des besoins d’ épargne à long terme des ménages qui constitue un objectif en soi ». Quoi de mieux que les fonds immobiliers pour parvenir à ce but ? Il reste aux gestionnaires à transformer ces considérations en de belles réalisations immobilières. Ils peuvent compter sur le concours de l’Aspim pour les y encourager.
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