Dans l’esprit collectif, la sauvegarde d’une société immobilière renvoie à l’affaire connue des praticiens sous le nom de « Cœur Défense » ayant abouti à la jurisprudence de la Cour de cassation du 8 mars 2011 qui s’oppose à toute restriction dans l’appréciation des conditions d’ouverture de la procédure de sauvegarde à l’égard d’une société immobilière.[i]
La pratique de la procédure de sauvegarde de sociétés immobilières devant les tribunaux est parfois très éloignée de la bataille judiciaire que se sont livrés et que se livrent encore créanciers et débiteurs dans l’affaire Cœur Défense.
En effet, dans un contexte d’augmentation du nombre de prêts immobiliers arrivant à échéance sans que les emprunteurs aient pu céder leurs actifs immobiliers aux prix et conditions espérées ou sans avoir pu refinancer leurs dettes, la voie de la sauvegarde peut se révéler une solution consensuelle entre l’emprunteur et ses principaux créanciers bancaires.
Rappelons que la procédure de sauvegarde est une mesure préventive ouverte à la demande d’une société qui fait face à des difficultés insurmontables avant d’être en cessation des paiements. La demande d’ouverture d’une procédure de sauvegarde d’une société immobilière intervient ainsi la plupart du temps quelques mois ou semaines avant la date d’échéance de la dette bancaire.
La mesure de sauvegarde s’apparente aux procédures collectives classiques en ce qu’il y a gel des dettes antérieures.
Toutefois cette procédure peut se révéler plus contractuelle que judiciaire comme le Tribunal de Commerce de Paris a été amené à le juger très récemment dans une affaire où le plan de sauvegarde d’une société détenant un immeuble de bureaux et de sa société mère luxembourgeoise a été élaboré entre les emprunteurs (lesquels conservent l’intégralité de leurs pouvoirs de gestion) et les créanciers bancaires dans un objectif commun de préserver les intérêts de chacun (le plan traite essentiellement de l’échelonnement du paiement de la dette en principal et intérêts et des conditions de mise sur le marché du bien immobilier en vue de sa vente).
La sauvegarde peut donc se révéler une solution intéressante pour prévenir et résoudre de manière consensuelle les difficultés que rencontrent aujourd’hui certaines sociétés immobilières en attendant des jours meilleurs du marché immobilier.
par Françoise Maigrot, Avocat, Associé, Cabinet Linklaters LLP
par Aymar de Mauléon, Avocat, Associé, Cabinet Linklaters LLP
« Hors fraude, l’ouverture de la procédure de sauvegarde ne peut être refusée au débiteur, au motif qu’il chercherait ainsi à échapper à ses obligations contractuelles, dès lors qu’il justifie, par ailleurs, de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter et qui sont de nature à le conduire à la cessation des paiements. »
