Le débat porté devant le Sénat concernant la loi Accès au Logement et Urbanisme Rénové (« Alur ») votée en première lecture par l’Assemblée Nationale, le 17 septembre dernier, devrait être au cœur de l’attention des praticiens du droit.
En effet, un amendement proposé par les députés François Pupponi et Jean-Luc Laurent vise à soumettre les cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières ou à prépondérance immobilière à la formalisation d’un acte notarié, augmentant ainsi le champ d’application du monopole des notaires mais surtout augmentant le coût des opérations de cessions de parts sociales.
L’attention du Sénat devra d’abord être portée sur l’opportunité de la rédaction proposée par les députés.
Simple en apparence, le texte vise à modifier l’article 1861 du Code civil relatif aux modalités de cessions de parts de sociétés civiles afin de soumettre ces dernières, lorsqu’elles concernent des sociétés civiles immobilières ou à prépondérance immobilière, « aux dispositions de l’article 710-1 du Code civil ».
Mais que dit l’article 710-1 du Code civil ? Celui-ci, issu de la loi du 28 mars 2011, vise à définir les actes qui sont susceptibles de faire l’objet des formalités de publicité foncière et parmi eux, cite l’acte reçu en la forme authentique par un notaire.
Alors, comment convient-il de comprendre cette référence à l’article 710-1 du Code civil ? Vise-t-elle à dire que les cessions de parts sociales devront revêtir une forme solennelle ou doit-elle se comprendre comme soumettant les cessions de parts sociales à la publicité foncière ? Si la réponse à cette dernière question devait être positive, la cession de parts sociales s’apparenterait à une vente immobilière et requerrait l’accomplissement de toutes les formalités préalables à une vente immobilière ?
Cette référence est certainement inopportune et créera, si elle est retenue par le Sénat, une incertitude source d’insécurité juridique.
L’attention du Sénat devra ensuite être portée sur la légitimité de ce texte au regard de ses objectifs déclarés.
Il résulte de l’exposé sommaire de l’amendement que l’un des objectifs de cet amendement est de faire échec aux dérives existant en matière de droit de préemption, les collectivités publiques étant dans l’impossibilité de constater la réalisation de la purge du droit de préemption en cas de cession de parts sociales.
Faire des cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières un contrat solennel relevant du monopole des notaires semble tout à fait disproportionné par rapport à l’objet ainsi poursuivi.
En effet, en l’état actuel du droit, les cessions de parts de SCI ne sont pas appréhendées comme des ventes immobilières et par principe ne sont donc pas soumises au droit de préemption urbain. Seul est applicable le droit de préemption renforcé – qui ne s’applique que facultativement si les communes l’ont voté.
De plus, ce droit de préemption renforcé ne s’applique aux cessions de parts sociales de SCI que si la cession porte sur la majorité des parts sociales de la SCI et à la condition que le patrimoine de la SCI ne soit constitué que d’une unité foncière.
En pratique donc, toutes les cessions de parts sociales de SCI devront revêtir une forme authentique alors même que seules quelques-unes de ces cessions ne seront soumises au droit de préemption.
Par ailleurs, l’intervention du notaire n’apporte pas de sécurisation supplémentaire par rapport à l’intervention de l’avocat, ces deux praticiens du droit partageant la même responsabilité professionnelle en cas d’absence de purge du droit de préemption, absence entrainant la nullité de l’acte.
L’amendement ainsi proposé ne parait donc pas proportionné à l’objectif poursuivi et est certainement inopportun compte tenu du coût qui en résulterait pour les cédants et cessionnaires de parts sociales de SCI.
Pourtant, s’agissant de répondre aux dérives liées au droit de préemption, des solutions simples et non coûteuses pourraient facilement être envisagées.
Ainsi, l’Etat pourrait faire peser la responsabilité de la purge des droits de préemption sur les avocats et les notaires en soumettant la cession de parts de SCI à l’intervention obligatoire de l’un ou l’autre de ces praticiens du droit qui, en cas de violation du droit de préemption qui entraîne la nullité de l’acte, trouverait sa responsabilité professionnelle engagée.
Une solution moins coûteuse serait aussi de confier à l’administration fiscale le contrôle du respect des droits de préemption en cas de cession de parts sociales de SCI. En effet, tout acte de cession de parts sociales de SCI étant actuellement soumis à la formalité de l’enregistrement auprès de l’administration fiscale, une simple extension du contrôle effectué par l’administration fiscale serait à même de répondre aux objectifs poursuivis par les députés.
Entre une coûteuse complexité ou une gratuite simplicité, le Sénat devra trancher.
