C'est le titre de l'éditorial de PERE, un média américain qui commente à sa manière le regain d'intérêt des grands fonds US pour l'immobilier français dans un contexte de chute libre des investissements internationaux dans l'économie nationale.
Il est vrai que vu de la petite fenêtre immobilière, le marché de l'investissement démarre sur les chapeaux de roues avec deux méga-transactions de plus de 1 Md€ : le portefeuille Risanamento cédé à un tandem moyen-oriental (Chesfield/Olayan) et Cœur Défense qui tombe finalement dans l'escarcelle de Lone Star pour un montant estimé à 1,3 Md€. On attend la conclusion de la vente du centre commercial Beaugrenelle, un dossier avoisinant les 700 M€, pour boucler un premier trimestre 2014 euphorique. A priori, des nouvelles rassurantes pour les professionnels, qui attestent de la profondeur du marché tertiaire, même s'il se polarise sur Paris.
La particularité de ces transactions, et peut-être le fait le plus remarquable au sens premier du terme, c'est qu'elles couvrent les deux faces du marché de l'investissement en immobilier d'entreprise dans l'Hexagone. On y trouve bien évidemment du core, profil de risque privilégié par la plupart des grands investisseurs institutionnels et internationaux, avec Beaugrenelle et Risanamento. Mais aussi, du distressed si l'on veut bien faire entrer dans cette catégorie un immeuble de 180 000 m² de bureaux à La Défense racheté avec un discount de 40 % par rapport à son dernier prix de transaction.
Nous ne sommes pas revenus au milieu des années 90 où les fonds opportunistes ont "nettoyé" un secteur immobilier en pleine détresse. Mais, le marché a retrouvé une granularité dans la valorisation des immeubles, avec une décote admise par de plus en plus de propriétaires pour des immeubles aux situations complexes en termes de baux ou de positionnement sur le marché. Certes, on garde encore sous le boisseau les acquisitions de Blackstone (Colyséo III et IV en 2013), notamment la dernière à 9 % de rendement sur le siège de Cacib quai Paul Doumer, à Courbevoie (92). On s'abstient sur le rendement du portefeuille Docks Lyonnais par Adia. On évite de faire trop de publicité sur le rendement de la tour Bouygues Telecom à Issy-les-Moulineaux (92), un actif core + acquis par un fonds coréen sur la base d'un taux de 7,5 %.
En tout état de cause, les taux se desserrent. Et certains investisseurs profitent à plein d'une asymétrie de l'information. Mais, c'est un autre débat.
