Fallait-il prendre des mesures visant à initier la réforme du régime des baux commerciaux ? Sans conteste, la réponse est OUI ! Est ce que le projet de loi Pinel relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises répond seul à cet objectif et aux attentes des utilisateurs ?… Là, la réponse est plus partagée !
Rénover le régime des baux commerciaux dans un pays qui est déjà parmi les plus normatifs en la matière est certes une audace, mais aussi un exercice ô combien périlleux tant la cible est diverse ! Face à ce chantier, c’est alors certain que qui s’y risquerait, provoquerait l’ire des uns et la critique des autres !
Par essence, normer un système polymorphe est un exercice qui requiert à la fois conviction, courage, agilité et hardiesse ! Si l’on peut déplorer un manque de souplesse et de clarté dans la rédaction de certaines dispositions du projet de loi Pinel qui auraient mérité plus d’approfondissement voire de concertation, il faut, pour autant, saluer, ici, l’initiative! Elle bouleverse des codes établis entre initiés, qui, quoi qu’on en dise, défavorisaient souvent toute une catégorie d’acteurs qui constitue une frange importante de la vitalité économique de notre pays !
Transparence et nouvel équilibre bailleur-preneur
C’est un fait, en promulguant la transparence comme ligne de conduite, la loi Pinel vise, par diverses dispositions, à amender le régime actuel des baux commerciaux pour favoriser l’initiative économique des artisans et des petits commerçants, rééquilibrer les rapports de forces entre bailleurs-preneurs et rendre plus transparent un système qui souvent ne l’est pas !
En instaurant un encadrement des loyers par la maîtrise de la hausse des loyers déplafonnés - comme cela a pu se faire pour les logements -, en renforçant le formalisme contractuel entre les commerçants et les bailleurs (via un état des lieux, un inventaire des charges locatives et le droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local), mais aussi en étendant la durée du bail dérogatoire de 2 à 3 ans et en limitant la durée ferme des baux, le projet de loi affiche sa volonté de rééquilibrer le système au profit des TPE.
Si l’initiative politique est courageuse et l’ambition qu’elle porte louable, certaines dispositions qu’elle comporte n’en sont pas moins déroutantes pour les différents acteurs de l’industrie immobilière… et notamment pour les utilisateurs de locaux de bureaux ou de locaux logistiques.
C’est pourquoi, forte de son pouvoir représentatif de 350 millions de m² qu’elle consolide, l’Association des directeurs immobiliers (ADI), dont les 400 membres sont essentiellement des entreprises utilisatrices considère, sans remettre en cause ces objectifs, qu’il faut apporter des ajustements techniques utiles aux dispositions de cette nécessaire loi - et du décret d’application qui en découlera - pour anticiper les conséquences prévisibles sur le management du portefeuille immobilier. Ces ajustements permettront la modulation nécessaire pour que le statut des baux commerciaux puisse continuer à appréhender l’ensemble des locaux soumis au statut, qu’il s’agisse de petits ou de grands commerces, de bureaux, de locaux d’activités ou monovalents.
Nous l’avons vu, le projet de loi a la vertu de clarifier le dispositif et d’opérer un rééquilibrage en faveur des ‘petits’, mais à trop normer les choses et en amalgamant les problématiques du petit commerçant du coin de la rue et celles de la grande entreprise exploitant plusieurs dizaines, centaines, milliers voire millions de m², on ne fait qu’amplifier l’inégalité apparente de deux réalités, logiques et besoins différents tant les situations locatives dans lesquelles les intérêts économiques et rapports de force bailleur-locataire sont d’une grande variété.
Conclusion
Alors oui, mobilisons-nous pour apporter les amendements nécessaires au projet de loi pour qu’il soit compatible avec la réalité du marché dans le cadre d’une démarche concertée et constructive. Mais surtout, ne renonçons pas à saisir l’opportunité que nous offre le débat ouvert par l’examen de cette loi, pour nous mobiliser sur les questions qu’il pose en creux et sur lesquelles il nous incite à réfléchir pour adapter, plus encore, le système grâce à une réflexion poussée sur l’évolution des indices de référence ou encore la pratique du triple-net. A vouloir corriger les imperfections de l’ICC nous avons créé plusieurs indices substitutifs (ILAT, ILC, …). Le moment n’est-il pas venu au nom de la simplification de se poser en particulier la question de la création d’un indice unique en remplacement de l’ICC ? Dans tous les cas, l’ADI entend être présente sur ces débats…
