En annonçant une baisse conséquente – de 15 à 20 % – et prévisible de la valeur de ses actifs, Züblin a brisé certains tabous sur le marché des bureaux qui appellent quelques commentaires.
D’abord, et c’est le plus important, on ne peut pas indéfiniment décorreler la valeur des actifs immobiliers de la santé du marché locatif. Cette dichotomie, qui s’est installée depuis quelques mois voire quelques années, entre un marché de l’investissement euphorique où les liquidités abondent et un secteur locatif qui grimace faute de dynamique des entreprises, ne peut plus tenir. Quand les locataires sont aux abonnés absents, quand les valeurs locatives continuent de dégringoler, cela se répercute un jour ou l’autre sur la valeur des immeubles quand bien même on s’efforce de compresser le taux de capitalisation. Quels que soient les fondamentaux du marché de bureaux francilien – et ils sont solides – l’absence de croissance économique durable en Ile-de-France et plus généralement de confiance dans l’économie française, pèse sur le marché immobilier. Züblin ne fait pas preuve de « french bashing » – d’autres s’en chargent, rassurez-vous – mais acte simplement un décalage entre une offre, dont personne ne remet en cause la qualité et une demande désespérément atone, dont personne non plus ne sait réellement comment la réveiller.
Ce qui peut paraître plus discutable en revanche, c’est cette espèce de déni dans lequel une partie des acteurs immobiliers demeure. Annoncer changer d’expert immobilier en même temps qu’une réévaluation de la valeur des immeubles sonne comme un démenti par rapport aux précédentes évaluations. Pourtant, la qualité des experts en évaluation ne serait être remise en cause si l’on en croit l’Afrexim qui révèle un différentiel de seulement 5 % entre l’avis de valeur et le prix de la transaction. A se demander qui de l’expert ou de son client fixe réellement la valeur.
Plus généralement, il serait quand même bon d’afficher un jour la vérité des prix plutôt que jeter un voile pudique sur la réalité des loyers économiques et s’abriter derrière des moyennes. Il serait sain d’analyser davantage le niveau de la vacance physique que l’offre disponible. Il serait honnête de révéler la réalité des mètres carrés de bureaux consommés par les utilisateurs en plus de celui de la demande placée (ou déplacée pour être plus franc). Sans cet aggiornamento des outils d’analyses de marché, on continuera de se masquer la réalité ou pire de la masquer aux autres. Tout le monde connaît les vertus de la transparence… surtout si elle s’applique à son voisin.
