Guy Marty a le don d’être là où personne ne l’attend. Après avoir taillé un joli costume aux économistes, journalistes et autres experts de ce « mainstream » qui véhicule un climat de dépression permanente, le directeur général de l’IEIF annonce tout bonnement le retour des 30 glorieuses. Enfin, pour être plus exact, le retour des conditions à une période de croissance économique à l’échelle mondiale.
A court terme, la baisse combinée du prix du pétrole, de l’Euro et des taux d’intérêt tirés durablement vers le bas par la politique de « Quantitative easing » de la BCE s’avère être un cocktail gagnant pour l’économie française. « S’il n’y avait que les effets mécaniques, on pourrait imaginer une croissance économique de 2 à 2,5% par an dès 2015/2016 », ose Guy Marty. La seule baisse du baril de pétrole sous la barre des 50 $ - « qui signe la fin du 3e choc pétrolier » - représente déjà un point de PIB national. Ce scénario idyllique demande à être validé dans le temps. Il supposerait toutefois un retour à la confiance des ménages comme des entreprises, et une certaine absence du politique.
L’immobilier pourra-t-il surfer sur cette nouvelle vague de croissance annoncée ? A court terme, les prévisions de l’IEIF sont plus modérées que l’enthousiasme de son directeur général. Pour autant, avec un scénario central qui se base sur une croissance économique qui s’accélère à + 0,8% en 2015, une inflation limitée à + 0,5% et des taux d’intérêts des OAT 10 ans qui reste à 0,7%, le bureau parisien s’inscrit dans une logique de reprise dès cette année. Le modèle de l’IEIF table sur une demande placée à plus de 2,5 millions de m2, une absorption nette positive de plus de 550 000 m², mais une vacance qui tangente toujours les 10% et un taux d’écoulement qui reste en deçà des 50%. C’est d’ailleurs le gros petit bémol puisque ce taux d’écoulement n’exercera pas une pression suffisante pour inverser la courbe des loyers, laquelle s’inscrira encore à la baisse cette année, certes modérée, de l’ordre de 1%. Un scénario qui a été validé par les experts immobiliers. Enfin, l’IEIF prévoit une stabilisation des taux de capitalisation, à 3,75% dans le bureau prime, offrant une performance global de cet actif de 4%.
A plus long terme, deux scénarii se détachent. L’anxiogène, c’est celui de la déflation à la japonaise. Une déflation commencée en 1998 qui engendre une indexation à la baisse des loyers pesant sur les prix. Au final, la valeur de l’immobilier d’entreprise a été divisée par trois dans l’ensemble du pays, par deux dans les grandes villes. « Oui, la déflation est le pire des scénarii pour l’immobilier », affirme Pierre Schoeffler, senior advisor à l’Institut. Le plus vertueux serait celui à l’américaine où l’immobilier confronté à une sortie du « Quantitative easing » n’a pas dévissé. Bien au contraire. L’anticipation de croissance des revenus locatifs prend le relais dans l’appréciation de la valeur des actifs. Un scénario plausible en zone Euro qui est toujours en décalage avec les Etats-Unis et une source d’espoir pour les investisseurs dans le bureau.
Hier matin, à l’occasion de sa traditionnelle matinée prospective, l’IEIF est vraiment sortie du « mainstream » pour nous emmener dans le « gulf stream ».
