Le traditionnel rallye de fin d’année sur le marché de l’investissement immobilier français aura bien eu lieu en 2016, avec une multiplication de transactions conclues avant la trêve hivernale.
Parmi les explications, on retiendra notamment la toute fin du traité fiscal franco-luxembourgeois qui a « contraint » certains acteurs à solder leurs positions de peur de payer l’impôt. Si cela permet d’accélérer la rotation des capitaux, c’est toujours cela de pris pour les intermédiaires.
Ce qui ressort surtout, et ce en dépit d’un manque criant de transparence, c’est le niveau des valorisations atteint par certains actifs, en particulier à Paris. Deux transactions à des échelles totalement opposées illustrent ce que l’on peut appeler une flambée des prix. La dernière acquisition de Thor Equities, une agence bancaire au 32 rue des Archives, en plein cœur du marais parisien, atteint la modique somme de 34 000 €/m2. Celle du fonds souverain Norvégien (NBIM) sur le 9 place Vendôme pour 1 Md€ fait ressortir un prix supérieur à 37 000 €/m2 !
D’aucuns parleraient de prix exorbitants, mais nous sommes en présence d’investisseurs professionnels, a priori avisés. La place immobilière s’était émue de la première acquisition du 9 place Vendôme par des investisseurs irlandais sur la base d’un taux de rendement record en 2007 de 3,5%. Mais, l’immeuble entièrement restructuré a été acquis à l’époque pour 616 M€. Une petite décennie plus tard, il laisse une confortable plus-value pour ces premiers acquéreurs, même capex déduits.
Ce niveau de valorisation, certainement déformé par la composante commerce qui risque d’être un sujet de préoccupation à venir pour les régulateurs, traduit à la fois un effet de rareté, un prix à la taille de l’actif, le coût d’entrée aussi pour de nouveaux entrants. Il n’entame pas le spread de rendement toujours aussi favorable à l’immobilier. Mais déjà, certains professionnels alertent sur le niveau des valeurs à l’heure où les taux d’intérêt remontent. D’autres y voient au contraire un nouveau palier dans le pricing d’une ville-monde comme Paris qui, en dépit de la fermeture de ses berges, de la diminution de sa population ou du syndrome de ville-musée qu’on lui prête, reste plus que jamais attractive aux yeux des investisseurs internationaux et domestiques. Un prix à la métropolisation croissante de l’économie et à la concentration des richesses au sein des grandes villes.
L’immobilier à Paris, c’est le prix du caviar. La question que tout le monde se pose, c’est de savoir si l’inflation va toucher également les œufs de lump.
