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Salans

S. Salmon-Legagneur

Il est plus facile de (re)construire un bien à revendre que de (re)vendre un bien à construire !

Le code général des impôts permet aux personnes réalisant des opérations immobilières d’achat revente ou de construction de bénéficier de droits d’enregistrement réduits1 ou quasi-nuls2 en contrepartie de la souscription d’un engagement de revendre ou de construire. La loi réformant la TVA immobilière3 (la «Loi») a également aménagé le régime des droits d’enregistrement, notamment en assouplissant les conditions d’application de ces engagements.

L’objectif était d’augmenter les marges de manœuvre des personnes ayant souscrit ces engagements, lorsqu’ils rencontrent des difficultés à les réaliser en période de crise du secteur immobilier. Le champ des personnes concernées a également été élargi puisque le régime des marchands de biens ayant été supprimé par la Loi, les opérations d’achat revente avec engagement de revendre sont désormais ouvertes à toute personne effectuant de manière indépendante une activité économique.

Dans le régime antérieur à la Loi, l’administration fiscale admettait la transformation rétroactive d’un engagement de construire en engagement de revendre mais pas l’inverse (transformation d’un engagement de revendre en engagement de construire). C’est désormais en application des dispositions du code général des impôts4 que ces transformations sont possibles, offrant ainsi davantage de sécurité aux opérations immobilières concernées.

Concernant l’engagement de revendre, l’impossibilité de transformation dans le régime antérieur est remplacée par un mécanisme de substitution très favorable. Ainsi, il peut être substitué à un engagement de revendre un engagement de construire qui prend effet à la date à laquelle s’opère la substitution et vaut réalisation de l’engagement initial (de revendre). C’est un nouveau délai qui s’ouvre, dont la durée de 4 ans5 s’ajoute au délai initial (5 ans au titre de l’engagement de revendre). La personne ayant pris l’engagement de revendre initial bénéficie donc d’un délai de 9 ans (5 + 4).

Concernant l’engagement de construire, la possibilité de transformation en engagement de revendre qui existait dans le régime antérieur est confirmée dans les cas d’acquisitions successives. Ainsi, le cédant peut transformer rétroactivement son engagement de construire en engagement de revendre qui se trouve immédiatement réalisé du fait de la cession. La transformation peut intervenir dans la limite de 5 ans à compter de la date à laquelle l’engagement de construire a été souscrit par le premier acquéreur. Ce mécanisme permet de céder à un acquéreur ne souhaitant pas être lié par un engagement de construire mais il ne procure pas de délai supplémentaire.

Pour que les engagements soient symétriques (délai supplémentaire quelque soit l’engagement initial pris), il faudrait considérer que l’engagement de construire peut être transformé même en l’absence d’acquisitions successives. La confirmation par l’administration de cette possibilité est attendue, et permettrait de garantir l’efficacité de cette transformation rétroactive doublée d’un second engagement de construire. dans ce cas, une personne échouant à réaliser son engagement de construire et ne trouvant pas d’acquéreur, déciderait de transformer rétroactivement son engagement de construire initial en engagement de revendre, et souscrirait un second engagement de construire qui prendrait effet à la date de la substitution et vaudrait réalisation de l’engagement de revendre. Cette personne bénéficierait donc d’un délai de 9 ans (5 + 4).

Enfin, la transformation de l’engagement de construire en engagement de revendre soulève la question de l’exigibilité des droits d’enregistrement au taux de 0,715 %. Dans le régime antérieur à la Loi, l’administration tolérait que la transformation de l’engagement de construire en engagement de revendre ne donne pas lieu au paiement des droits d’enregistrement réduits (0.715 %) qui auraient été exigibles si l’engagement initial avait été un engagement de revendre.

L’administration fiscale, interrogée de manière informelle, a indiqué que cette tolérance ne serait probablement pas maintenue compte tenu des améliorations déjà accordées par la Loi (c’est-à-dire assouplissement des conditions d’application des engagements et élargissement du champ des personnes susceptibles d’en bénéficier).

En pratique, la mise en œuvre de ces transformations d’engagements concerne les opérations immobilières dans lesquelles la construction est possible et opportune. Ainsi, ces transformations devraient principalement concerner les achat-reventes d’immeubles anciens lorsque les deux projets (revente ou construction) sont susceptibles de satisfaire les attentes du marché.


Notes

1/ Droits d’enregistrement de 0.715%
2/ Droit fixe de 125 €
3/ Loi de finances rectificative n°2010-237 du 9 mars 2010, article 16
4/ Article 1594 O-G, A du code général des impôts
5/ Éventuellement prorogeable