Point de vue d'Anne Muzard, LBMB notaires

Locaux mixtes : vérifiez le respect des règles de l’article L631-7 du CCH avant de signer le bail !

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Soucieux de la préservation de son identité professionnelle auprès de sa clientèle après avoir reçu un congé au titre des locaux qu’il occupait depuis 1978, un cabinet d’avocat a demandé et obtenu la nullité du bail de son successeur. Faute de libération des lieux par les locataires initiaux, les bailleurs les ont assignés en expulsion et en dommages et intérêts.

Les locataires initiaux ont soulevé la nullité du nouveau bail pour non-respect des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, les locaux loués étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d'habitation. La Cour de cassation confirme que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel est indifférente à l'application de la réglementation sur l’usage.

Cette réglementation est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, la date de référence pour la détermination de l’usage (antérieurement le terme employé était affectation) est le 1er janvier 1970 (antérieurement 1945).

Désormais, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette date a été retenue comme étant celle de la révision des valeurs foncières. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve (comme les fiches de révision foncière, baux, titres de propriété, permis de construire, annuaires téléphoniques...).

Un local affecté à un usage autre que d’habitation au 1er janvier 1970 n’est plus concerné par cette réglementation. Toutefois, si une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été délivrée après le 1er janvier 1970, le local d’habitation ayant changé d’usage et le local ayant servi de compensation ont l’usage mentionné dans l’autorisation.

Il résulte de la circulaire du 22 mars 2006 que : si un local d’habitation en 1970 a fait l’objet d’un changement d’usage avec compensation, l’usage pour lequel il a été autorisé se substitue à celui de 1970 ; si un local autre qu’habitation en 1970 est devenu habitation en servant de compensation, l’usage d’habitation se substitue à celui de 1970 ; si un local autre qu’habitation a été affecté temporairement à l’habitation en vertu de l’ancien article L. 631-7-1 et n’a pas fait l’objet d’une déclaration de retour à l’usage initial, il demeure « habitation ». Cet usage se substitue donc à celui de 1970.

Par ailleurs, « les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ». Tout professionnel chargé de la rédaction d’un bail commercial doit s’assurer de la commercialité de la totalité des locaux.

A défaut, l’action de nullité peut être soulevée sans condition de délai, et ce tant par un contractant qu’un tiers justifiant d’un intérêt comme en l’espèce un locataire ayant reçu congé, l’objectif étant la préservation d’un intérêt général (protection du logement). Rappelons enfin que les clauses mettant à la charge du locataire le soin d’obtenir les autorisations nécessaires sont illicites et entraînent la nullité de plein droit du bail.

Réf.  de l’arrêt : Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-17.946.