Point de vue de Nicolas Tarnaud, Frics

Les Jeux olympiques de 2024 et l’immobilier tertiaire francilien

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Cent ans après les Jeux olympiques de 1924 à Paris, la capitale organisera ceux de 2024. Durant deux semaines, Paris accueillera l’élite mondiale du sport en devenant le centre du monde. Même pour un événement d’envergure internationale aussi court, la Ville lumière bénéficiera d’un capital image à la hauteur de cette aventure tant attendue en France et dans le monde. Durant les sept années de préparation, les acteurs publics et privés (investisseurs, promoteurs immobiliers, constructeurs, architectes…) devront collaborer étroitement afin que les projets se réalisent dans les meilleures conditions. L’inflation des budgets olympiques (prévisible et définitive) est une variable difficilement maîtrisable, quels que soient les pays organisateurs et les choix opérés. Les mots-clés « prix » et « délai » seront les plus utilisés par tous les acteurs des JO de 2024. En effet, l’équation budgétaire sera un véritable challenge pour les opérateurs publics et les délais de livraison, un réel défi pour les entités privées. Aujourd’hui, même si de nombreuses variables demeurent inconnues, analysons brièvement l’impact de l’arrivée des JO de 2024 sur l’immobilier tertiaire francilien.

Des constructions intelligentes

Selon le cahier des charges, 95 % des infrastructures sportives doivent être implantées sur des sites déjà existants afin de minimiser les coûts de développement et faciliter l’accessibilité durant les jeux. Le village olympique et paralympique de Paris 2024 sera installé dans le quartier Pleyel-Bords de Seine, à cheval sur l’Île-Saint-Denis, Saint-Denis et Saint-Ouen. Sa construction (9 880 chambres), ainsi que celle du village des médias, doivent représenter 300 000 m² de plancher. Cette zone de 51 ha permettra aux sportifs de rejoindre l'ensemble des sites d'entraînement en moins de 30 minutes. Le temps de transport a toujours été une préoccupation des organisateurs vis-à-vis des sportifs et du public. En outre, les villes organisatrices ont souhaité intégrer le déroulement des jeux sur le long terme dans une perspective de pérennisation de l’événement. Comme pour les JO de Londres, les équipements des JO de Paris bénéficieront d’une seconde vie. En effet, un grand nombre d’infrastructures seront temporaires, démontables et les matériaux réutilisables ultérieurement (100 % de matériaux de construction seront biosourcés). Ainsi, les 3 100 logements neufs innovants (100 % de bâtiments neufs seront à énergie passive ou positive « Bepos ») hébergeront, dans un premier temps, les athlètes du village ; puis, après les jeux, ils se transformeront en logements abordables. Ils permettront ainsi de loger des populations modestes désirant habiter dans des immeubles neufs à moindre coût et à proximité de Paris. Ces constructions devront être durables avec une empreinte sociétale forte. En devenant une smart city, le village constituera une solution immobilière intelligente qui améliorera la fonctionnalité́ et la durabilité́ de cette zone urbaine. Selon André Yché , « un village intelligent se doit d’offrir une fluidité à la mobilité urbaine, une fluidité des transferts d’informations avec une adéquation entre la consommation et la production [...] ou encore une fluidité des usages entre logement et immobilier tertiaire ».

Des bureaux

En Seine-Saint-Denis, près de 1,5 million de m² de bureaux neufs sont prévus. Le quartier Pleyel va pleinement profiter des investissements publics et privés. Ce secteur comporte de nombreux bâtiments et friches industrielles aujourd’hui à l’abandon. Les principaux immeubles tertiaires occupés dans ce périmètre représentent actuellement 300 000 m² de bureaux. Un projet mixte, localisé entre la tour Pleyel, le boulevard Ornano, la rue du Landy et les voies SNCF, devrait atteindre son potentiel de construction d’environ 300 000 m². Les plus grandes opérations recensées représentent environ 300 ha de foncier utilisables pour environ 3 millions de m². Ainsi, 30 % de cette superficie sera consacrée aux bureaux, aux logements et aux locaux commerciaux. C’est la raison pour laquelle nous ne devons pas négliger les projets d’envergure qui se trouvent hors du périmètre immédiat des JO. Leurs caractéristiques renforceront l’attractivité du nord de Paris, c’est-à-dire de la porte de la Chapelle à l’aéroport Charles-de-Gaulle. Le développement du Triangle de Gonesse, d’Europa City, et de « Paris Nord Est » illustre parfaitement cette politique de rééquilibrage urbain francilien. L’amélioration de l’environnement et de l’image du nord de Paris pourra stimuler les prix du secteur tertiaire dans les prochaines années grâce à une augmentation de la qualité de l’offre. Dans ces conditions, la demande des utilisateurs et des investisseurs suivra. Selon une étude de Jones Lang Lasalle : « Les valeurs pour les immeubles de bureaux neufs sur Pleyel pourront dépasser celles du Landy (300-320 € à ce jour) moins bien desservi et plus ancien, en 2024, et se rapprocher de celles de Saint-Ouen (aujourd’hui 350-360 €/m²/an). Ce qui représente un gain de 50 à 100 €/m²/an pour des opérations neuves. » Le marché des grands utilisateurs jouera un effet primordial dans la prise à bail de ces nouveaux immeubles et de leurs composantes tarifaires. Le marché de l’offre et de la demande aura le dernier mot dans l’évolution des prix qui intégreront à la fois le niveau des taux d’intérêt et le taux de vacance des immeubles restructurés, neufs ou en cours de construction. Si l’immobilier d’entreprise atteint des taux d’occupation très élevés, les prix du foncier augmenteront rapidement.

Des transports

Aujourd’hui, le réseau des transports en commun en Île-de-France est inadapté par rapport aux flux de passagers. Ainsi, en 2015, sur les 13 lignes de trains régionaux, de RER, et les 14 lignes de métro, on a recensé respectivement 1,2 et 1,5 milliard de voyages par an. Selon des études régulières de V-Traffic, chaque jour, 56 % du Boulevard périphérique parisien est saturé aux horaires d’affluence. Cela représente 20 km d'embouteillages sur les 35 km que compte cet axe. En 2016, les Franciliens ont perdu en moyenne 90 heures par an dans les embouteillages. Le développement de l’immobilier commercial passe par l’amélioration des moyens de locomotion afin de diminuer le temps de déplacement entre les banlieues. Ainsi, les villes concernées par les principales installations des JO bénéficieront de cinq lignes de métro et de deux lignes de tramway dans le cadre de créations ou d’extensions de lignes supplémentaires. Le projet des JO de Paris est étroitement lié au développement du Grand Paris qui donnera un coup d’accélérateur avec, entre autres, la construction de 200 kilomètres de lignes de métro automatique. Cette automatisation des transports en commun permettra de réduire le temps de déplacement de tous les acteurs de la vie sociale et économique de la capitale intra et extra-muros.

Une victoire urbaine et humaine

Les créations d’emploi ont généralement un effet direct sur la prise à bail de surfaces de bureaux. Il convient d’être particulièrement prudent sur les répercussions des JO 2024 en termes d’emploi. En effet, c’est la croissance économique qui crée l’emploi et non un événement sportif, même d’ampleur internationale. Avec un budget de 6,2 Mds€, l'organisation des jeux devrait rapporter 8,1 Mds€ en termes de retombées économiques, selon le Centre de droit et d'économie du sport (CDES), et générer environ 200 000 emplois. Les impacts sur le long terme ne sont jamais aisément quantifiables au plan économique et sociétal tant les aléas liés à la construction des bâtiments et aux éléments sécuritaires peuvent se rajouter à la facture globale. Aussi, les prévisions du nombre de touristes attendus sont pour le moment encore imprécises. En effet, malgré la venue des touristes en France, ces derniers pourraient décider de ne pas se rendre dans les villes organisatrices pendant les compétitions pour différentes raisons : nuisances sonores, prix des hébergements, etc. Enfin, les JO ont souvent été le prétexte à la réalisation de nouvelles opérations de constructions et d’aménagements urbains sans lesquelles ils n’auraient peut-être pas vu le jour. Cela est déjà une victoire urbaine et humaine pour les Parisiens et les Franciliens.

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