Le marché de l’immobilier de bureaux est complexe, en particulier à Paris : les capitaux sont élevés et la pression forte, et ce, pour un nombre limité de produits attractifs. Les candidats à l’acquisition doivent donc vérifier, précisément, avant chaque investissement, que celui-ci leur assure un potentiel de croissance sur le long terme. Les valeurs locatives continuant d’évoluer à la hausse, les investissements affichant les meilleures perspectives de valorisation restent ainsi toujours envisageables sous réserve d’adopter des stratégies ciblées et de procéder à des contrôles attentifs.
Cette vision est partagée par nombre de gestionnaires de fonds allemands qui font aujourd’hui le choix de diversifier leur portefeuille en investissant dans des actifs immobiliers français, plus particulièrement à Paris. En effet, de leur côté, les marchés allemands restent toujours tendus et extrêmement complexes en raison de la structure fédérale du pays et de cadres juridiques différents d’un land à l’autre. Dans ce contexte, Paris peut capitaliser sur une situation géographique privilégiée, au cœur de l’Europe, et sur sa proximité avec Londres – la capitale britannique n’étant qu’à deux heures et quart en Eurostar.
Un marché marqué par une très forte dynamique
Le marché parisien des bureaux est très dynamique. La capitale française est, de fait, le cœur de la vie culturelle et le moteur économique du pays. À l’heure actuelle, on observe un profond renouvellement du marché dans les 9e et 10e arrondissements, devenus incontournables pour les FinTechs et les start-up. Ces entreprises jeunes et créatives y trouvent en effet ce qu’elles recherchent en premier lieu. Elles n’entendent pas seulement repenser l’univers du bureau mais sont aussi très attentives à la qualité de l’environnement professionnel qu’elles procurent à leurs collaborateurs. C’est pourquoi elles décident de s’implanter dans des quartiers dynamiques qui évoluent avec leur temps.
Pour les gestionnaires de fonds, les produits évolutifs se révèlent être les plus attractifs, car pouvant répondre aux exigences croissantes des locataires. Une stratégie de création de valeur permet de repositionner des portefeuilles immobiliers pour les faire évoluer, grâce à une gestion efficiente, vers des actifs core, assurant un flux de trésorerie stable au fil des années.
Ceci n’empêche pas les acheteurs nationaux et internationaux aux stratégies d’investissement plus traditionnelles de continuer à s’intéresser aux produits "prime". La cession, il y a peu, par notre fonds luxembourgeois Immobilien-Spezial-AIF BGV III de l’immeuble de bureaux parisien de l’avenue Hoche à un fonds immobilier français le confirme, avec de bons résultats pour nos investisseurs.
La dynamique positive du marché de l’immobilier de bureaux parisien est également à mettre en relation avec les évolutions politiques françaises. L’économie réagit favorablement à l’élection d’Emmanuel Macron et au positionnement pro-européen dominant en France. Rappelons qu’après le scrutin présidentiel, le CAC 40 a atteint les 5 267 points. Le marché devrait profiter à moyen terme de cette confiance renouvelée des entreprises. En outre, le Brexit incite les investisseurs à anticiper un départ des entreprises de Londres, et Paris marque là aussi des points de par sa meilleure connexion avec la capitale britannique, par rapport à Francfort, par exemple.
Les investisseurs allemands et les capitales régionales hexagonales
Tandis que la plupart des acteurs immobiliers français continuent de se concentrer sur la capitale, l’intérêt des gestionnaires de fonds allemands se tourne plus rapidement vers les villes intermédiaires dotées d’une liaison TGV avec Paris. Du fait du fédéralisme, les comportements outre-Rhin sont extrêmement différents : les investisseurs allemands, en effet, sont habitués à diversifier leur portefeuille sur l’ensemble de leur territoire, en créant des points d’attache sur les marchés locaux. En France, des villes comme Lyon, Lille ou Marseille constituent des nœuds économiques incontournables pour leur région respective. S’inscrivant dans cette logique, les investisseurs allemands entendent profiter du nouvel effort de décentralisation de la France, impulsé en 2003, et confirmé par de nouvelles lois entre 2013 et 2015.
À l’inverse, les gestionnaires français investissent plus volontiers dans les modèles avérés. Les principaux acteurs de la filière immobilière sont traditionnellement basés à Paris et la majorité des investissements porte surtout sur la capitale. En revanche, par rapport à leurs homologues allemands, les institutionnels français se montrent plus ouverts aux investissements opportunistes sur leur territoire, si le portefeuille présente un risque bien réparti.
Connaître les traditions des institutionnels français
Suite à ces évolutions du marché, les institutionnels allemands, à l’instar des établissements bancaires, des assurances et d’autres fondations et solutions de fonds, envisagent de plus en plus une diversification significative de leur portefeuille en France. Pour eux, le marché français de l’immobilier est facile à appréhender. Sa plus grande transparence a d’ailleurs permis à la France de décrocher l’année dernière la cinquième place mondiale du JLL Global Real Estate Transparency Index, affichant ainsi la meilleure performance d’Europe continentale. Si l’intérêt des Allemands pour la France est important, le marché allemand apparaît, en revanche, extrêmement opaque aux yeux des investisseurs institutionnels français. Trois raisons expliquent cette impression : les sept principaux marchés germaniques leur semblent, à première vue, très proches, les acteurs locaux y sont très nombreux et la fiscalité régissant les acquisitions est différente au sein des 16 différents Länder du pays, puisque relevant à chaque fois des compétences des autorités locales.
Pour les gestionnaires de fonds souhaitant investir notamment en France, un maillage global du marché est essentiel pour équilibrer les actifs au sein et en dehors de l’Union européenne, et accroître la diversification de leur patrimoine. Les sociétés doivent, par ailleurs, être implantées sur place pour tisser et consolider des relations commerciales privilégiées, incontournables pour intervenir sur le marché français. L’exemple des capitales régionales, très souvent dominées par des acteurs locaux, permet de mieux appréhender les nuances de la culture française et la négociation commerciale, basée sur une relation personnelle continue. Ainsi, en France, un déjeuner peut se révéler plus productif que plusieurs heures de réunion tandis que, côté allemand, la négociation d’un contrat peut parfois se dispenser de tout contact personnel.
L’enjeu pour les gestionnaires de fonds internationaux consiste donc à s’implanter de manière durable afin d’exploiter, pour le compte de leurs investisseurs, le potentiel actuellement offert par le marché français du bureau.
