Point de vue de Gérald Berrebi, Berrebi Avocats

Bail commercial : la TEOM ne peut être mise à la charge du locataire qu'en vertu d'une stipulation contractuelle expresse

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En application de la Loi Pinel du 18 juin 2014, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a instauré la liste des travaux et charges incombant au bailleur quelles que soient les stipulations du bail (article R.145-35 du Code de commerce).

Les autres dépenses non visées par ce texte (dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) sont supportées par l’une ou l’autre des parties selon les clauses du bail commercial.

La jurisprudence se montre relativement stricte en la matière et ne fait supporter au locataire les charges, travaux, impôts et taxes que si le bail le prévoit expressément.

Avant 2012, la jurisprudence considérait que, même en l’absence d’une stipulation expresse, le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pouvait être réclamé au locataire, dès lors que la taxe foncière était mise à sa charge.

Mais aux termes d’un arrêt du 13 juin 2012 (n°11-17.114), critiqué par certains, la Cour de cassation a clairement affirmé que la TEOM n’incombait au preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.

La cour d’appel de Toulouse, dans une récente décision du 19 avril 2017, reprend cette solution et l’explicite. Elle précise en effet que, bien que l'appel de la TEOM apparaisse sur le même avis que la taxe foncière, elle ne constitue pas un élément de celle-ci (car son objet ne correspond pas à un impôt en raison de la propriété d'un immeuble, mais résulte de la participation à un service rendu par la collectivité locale).

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n’a donc pas à suivre le même régime que l’impôt foncier. La motivation convainc. Tant bailleurs que preneurs pourront donc se reporter utilement au bail pour connaître leurs droits et obligations à ce titre.

Les rédacteurs d’acte, quant à eux, seront bien inspirés de rédiger soigneusement les clauses relatives aux impôts et taxes…

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