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Boomerang

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La nouvelle convention fiscale signée entre la France et le Luxembourg fait l'effet d'une bombe chez les investisseurs immobiliers. Ceux qui attendaient quelques retouches d'un traité, jusqu'à présent extrêmement favorable, en seront pour leurs frais. C'est bel et bien une refonte totale des dispositions contractuelles dont l'objectif clairement affiché est d'imposer en France la valeur créée... en France.  
Sans entrer dans les détails, [un Matin Franklin/Business Immo sera organisé le 5 avril prochain sur ce thème], la convention propose une nouvelle définition de la résidence fiscale, un relèvement de la retenue à la source en cas de distribution de dividendes par une SIIC ou un OPCI, le droit d'imposer dans l'État de situation des immeubles les plus-values sur cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, le tout ponctué par un solide dispositif anti-abus qui vise à éviter que les plus malins passent au travers des mailles du filet. D'une convention laxiste, nous sommes passés à un traité âpre. Comme un effet boomerang. 
Rien d'illogique dans cette convention pour le contribuable français, mais véritable révolution de palais pour les investisseurs. En particulier les investisseurs immobiliers qui s'étaient structurés depuis deux bonnes décades autour de plates-formes luxembourgeoises. Lesquelles, outre une fiscalité bienveillante, offrent des facilités juridiques et réglementaires. 
La question qui taraude tous les investisseurs aujourd'hui est de savoir s'il faut conserver une adresse dans le Grand-Duché, ou migrer chez les voisins belges ou bataves. Celle que tous les autres se posent, c'est de savoir si la France ne va pas sortir des radars des investisseurs internationaux alors même que le pays n'a jamais été aussi attractif.  
À première vue, le marché immobilier français est suffisamment profond, varié, qualitatif et liquide pour capter le flot de capitaux qui continue de se déverser sur cette classe d'actifs. D'autant que les perspectives économiques encourageantes préfigurent un nouveau cycle du marché locatif, dans un environnement post-Brexit où l'Allemagne et la France sont clairement les deux moteurs de l'Europe. 
En revanche, le contre-choc fiscal qui s'annonce avec la révision du traité franco-luxembourgeois pourrait se refléter dans les prix. Certains taux de capitalisation n'offrent plus beaucoup de marge pour faire tourner les business plans. En un sens, il calmerait la surchauffe qui atteint certains segments de marché. Sur le long terme, cela n'est pas forcément une mauvaise nouvelle.