Commerce
Point de vue de Charles-Edouard Brault

Hausse de la taxe foncière et recevabilité de la révision du loyer en cours de bail

Les loyers des baux sont très souvent indexés pour corriger les effets de l’érosion monétaire. La clause d’indexation doit alors respecter les dispositions du code monétaire et financier, et également prévoir un indice en lien avec l’activité de l’une des parties ou l’objet du bail, l’indice retenu étant le plus souvent l’ICC publié par l’INSEE, même si de nouveaux indices sont apparus en 2008 et 2011 (l’ILC et l’ILAT).

Compte tenu de l’envolée de l’indice du coût de la construction, de nombreuses procédures de révision du loyer en cours de bail ont été engagées sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce, le plus souvent à l’instigation des preneurs.

Sur ce fondement, la révision du loyer peut être sollicitée dès que le loyer a varié, du fait de la clause d’indexation, de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Il s’agit d’une condition permettant la mise en œuvre de la révision prévue par le texte, et la Cour de cassation rappelle dans l’arrêt du 3 mai 2012 le principe posé à peine de recevabilité de la demande de révision du loyer.

Dans cette espèce, le preneur avait mis en œuvre cette procédure de révision, mais il s’était avéré que le loyer avait finalement varié, à la date de la révision, de… 24,72 % !

Le seuil fatidique n’était donc pas atteint.

Compte tenu de cette situation, le preneur tentait de faire juger que la taxe foncière dont il devait supporter le remboursement constituait un supplément de loyer qui devait nécessairement entrer dans l’assiette de calcul de la variation visée par l’article L 145-39 du code de commerce.

Sans surprise, cette démarche n’était pas accueillie par la cour d’appel, tandis que le pourvoi du preneur était rejeté par la Cour de cassation.

On ne peut naturellement ajouter, pour le calcul de la variation prévue par le texte légal, les accessoires du loyer, dont le montant de la taxe foncière que doit rembourser un preneur au titre du transfert des charges prévu par le bail et qui ne se trouve naturellement pas soumis à la variation de l’indice et à l’application de la clause d’échelle mobile

Le juge du fond avait donc exactement jugé que la demande de révision était irrecevable à défaut pour le loyer d’avoir subi une variation de 25 %, et la Cour de cassation rejette en toute logique le pourvoi. (Cass. 3e civ., 3 mai 2012, arrêt n° 11-13448)

On rappellera également que la fixation du loyer révisé à la valeur locative ne vaut que pour la durée résiduelle du bail en cours (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, arrêt n° 02-11374) tandis qu’une révision du loyer à la valeur locative ne peut constituer une modification notable des obligations des parties permettant de justifier le déplafonnement du loyer en renouvellement (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 15 fév. 2012, RG 10/05366). Voir le point de vue du 9 mars 2012