Commerce
Point de vue de Charles-Edouard Brault

Le calcul de la valeur locative et les surfaces inexploitées

En renouvellement comme en révision, la valeur locative s’apprécie par unités de surface, impliquant sauf particularité (bureaux en étages, terrains, etc.) de procéder à un calcul des surfaces pondérées.

Cette pondération doit représenter la valeur relative des différentes parties du local loué, les coefficients devant être adaptés en fonction de l’utilité des locaux, de leur valeur d’utilisation et de leur attractivité.

Qu’en est-il lorsque certains locaux ne sont pas exploités par le locataire ?

En l’espèce, et dans le cadre de la prise à bail de l’ensemble d’un immeuble, la locataire exploitant un fonds de commerce de prêt-à-porter faisait valoir qu’elle n’exploitait pas les 2e, 3e étage et les combles de l’immeuble.

Réformant le jugement, la cour d’appel a exclu la totalité de ces surfaces du calcul de la pondération, au motif qu’il n’était pas contesté que ces étages étaient inexploitables tant pour une activité commerciale que pour une habitation, faute d’accès distinct du magasin.

Or, la société bailleresse avait fait valoir par voie de conclusions devant la cour d’appel que la locataire avait toutes possibilités d’exercer son activité commerciale sur la totalité des surfaces données à bail, et que sa décision de ne pas exploiter les surfaces litigieuses ne lui était pas opposable.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel, mais au visa de l’article 4 du code de procédure civile puisque le juge du fond ne pouvait affirmer qu’il n’était pas contesté que les locaux étaient inexploitables alors que cette question était fermement discutée par la bailleresse par voie de conclusions régulièrement signifiées.

Il appartiendra donc à la cour de renvoi de statuer sur la question de la pondération et des coefficients à appliquer pour ces locaux inexploités, étant précisé que dans les faits l’absence d’exploitation d’une partie des surfaces louées par un locataire ne permet d’évincer ces surfaces du calcul de la pondération.

La pondération doit, sur le principe, s’appliquer à l’ensemble de l’assiette des locaux loués. (Cass. 3e civ., 3 avril 2012, arrêt n° 10-21.008)