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Claire Juillard

« Les données immobilières font l’intérêt de tous et le numérique est au cœur des stratégies des acteurs »

Claire Juillard, docteur en sociologie, spécialiste de la ville, du logement et des marchés immobiliers, vient de réaliser deux études sur « Les données immobilières et la révolution numérique », l’une pour la France et l’autre à l’international. Elle nous en dit plus sur sa démarche.

Claire Juillard © Xavier Lahache

Business Immo : Qu’est-ce qui a motivé une étude sur les données immobilières et la révolution numérique dans le logement ?
Claire Juillard : L’étude, qui a reçu le soutien de iread, du Lifti, du Puca et d'Urbanics, est partie de la difficulté, rencontrée dans mes travaux, à accéder aux données de prix et de loyers des logements. En France, ces données sont non seulement éclatées mais rarement accessibles à des formats permettant leur réelle prise en main. Lorsque j’ai commencé à m’y intéresser, le numérique ne semblait pas avoir changé la donne. Comme cela avait quelque chose de contre-intuitif, il m’a paru utile de le vérifier. Cela a impliqué de faire un état des lieux des données existantes et de déplier leur processus de production et de diffusion. Il s’est agi de repérer là où le numérique se logeait et ce qu’il faisait aux données immobilières.

Le numérique est évidemment partout mais il n’est pas magique. S’il s’impose à tous les maillons de la chaîne, il laisse encore inchangées de nombreuses pratiques de production et de diffusion. Il représente bien de nouvelles sources, à l’instar des annonces en ligne, mais elles sont difficiles à exploiter. Il alimente une nouvelle catégorie d’acteurs, les agrégateurs, mais à ce stade, ces derniers ne remplacent pas les producteurs historiques de données, ils les complètent tout au plus. Il faut dire que les agrégateurs ne produisent pas de références de prix et de loyers. Ils campent sur un autre terrain : celui de la prospection et de l’estimation automatique, voire de la prédiction. En revanche, ils imposent et essaiment leurs outils de valorisation des données jusqu’au cœur de l’écosystème des producteurs historiques. Avec eux en particulier, la datavisualisation et la consultation interactive des données deviennent la norme.

BI : Quel accueil avez-vous reçu de la part des détenteurs de la donnée ?
CJ : Les données immobilières et le numérique sont deux sujets éminemment stratégiques. Les traiter simultanément a donc d’emblée emporté une forte adhésion. Pendant la réalisation de l’étude, l’intérêt pour le sujet s’est même accru du fait d’une certaine accélération des évolutions en cours. Cela a été une chance et une gageure : celle d’actualiser les constats effectués jusqu’au moment même d’arrêter les compteurs.

De nombreux opérateurs de données m’ont fait la confiance de partager leurs secrets de fabrication et je les en remercie vivement. Tel que l’étude le révèle, l’écosystème qu’ils forment est fait de complémentarités et d’interdépendances fortes. Mais il est également très concurrentiel. Y parler à découvert n’est donc pas toujours évident, surtout sur des sujets sensibles, tels que les perspectives stratégiques ouvertes par la libération toute récente des données de transactions détenues par la DGFIP, un événement sans précédent en France. 

BI : Vous soulignez l’éclatement et des sources et des données dans ce secteur. Pensez-vous que la situation va s’améliorer ?
CJ : Les données immobilières sont effectivement très éclatées. L’ensemble qu’elles forment reproduit l’organisation institutionnelle et professionnelle du secteur. Il distingue le public du privé, le neuf de l’ancien, l’individuel du collectif, la promotion de l’intermédiation immobilière, etc.

L’étude montre que la tendance reste à l’éclatement des données. Avec le numérique, non seulement les données restent segmentées, mais elles sont plus nombreuses. Leurs canaux de diffusion se multiplient aussi. L’open data n’y est d’ailleurs pas étranger puisqu’indépendamment du fait qu’il ajoute lui-même des données au panorama, il s’appuie à son tour sur différents supports pour organiser l’accès aux données. Certains de ses maîtres d’œuvre y voient un moyen de renforcer la visibilité et la disponibilité des données. J’aurais tendance à penser que cela rajoute à la confusion. L’horizon d’une plate-forme intégrée de données interopérables paraît encore lointain.

BI : Votre étude paraît au moment même où les pouvoirs publics ouvrent l’accès sur les transactions immobilières détenues par l’administration fiscale. La révolution numérique est donc en marche ?
CJ :
L’ensemble de l’écosystème des données immobilières s’organise de fait autour du rôle central de la puissance publique. Celle-ci fournit les sources réputées les plus légitimes. Elle suspend les producteurs et les utilisateurs de données à leurs conditions d’ouverture. En particulier, les données publiques ouvertes ajoutent potentiellement à la qualité, donc à la valeur, des données immobilières dont elles viennent abonder le système de production. Les opérateurs de données comme les professionnels de l’immobilier en font donc tous usage. 

De ce fait, l’ouverture fin avril des données de transactions (dites DVF) détenues par la DGFIP de façon quasi exhaustive est un événement. Elle promet de combler les lacunes des données existantes et leur indisponibilité à des formats et à des conditions d’accès susceptibles de répondre à la demande. Avec DVF en accès libre, l’État percute l’écosystème des producteurs de données. Il impose sa puissance disruptive y compris aux start-up immobilières.

Cependant, les données DVF sont conçues à des fins de publicité foncière et leur conversion en données de marché s’avère d’une grande complexité. De quoi rappeler que même les données dites « brutes » abusivement ne sont pas neutres mais construites et attachées à un périmètre de compétences, un cadre de production et une « intention d’usage » qui, bien qu’atténués par les ajustements préalables à leur ouverture, rendent leur utilisation délicate.

BI : L’ère du numérique est-elle l’ère de la transparence ?
CJ : D’un certain point de vue, le numérique contribue évidemment à la transparence des marchés immobiliers. Avec ses acteurs, ses politiques et ses outils, les données sur les prix et les loyers des logements se font effectivement plus nombreuses et plus accessibles aujourd’hui ; leur disponibilité profite à tous, professionnels du secteur, collectivités, particuliers, opérateurs de data, start-up, etc.

Pour autant, le numérique ne pare pas à l’éclatement des données et le surcroît d’informations qu’il procure renforce la cacophonie sur les prix et les loyers. Surtout, les données disponibles, même brutes, sont des constructions qui reposent sur des prérequis et/ou des contraintes peu compatibles avec l’enjeu de transparence. De fait, parler de prix en France, c’est parler au passé ; c’est parler de prix conclus, pas de prix offerts ; c’est renvoyer au temps de la transaction, avec un décalage de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois, en raison des délais d’enregistrement, de traitement et de transmission de l’information. Ce point de vue limite d’ailleurs l’impact des nouvelles sources numériques sur la production des données. C’est le cas des données d’annonces qui s’offrent sur la toile. Celles-là enregistrent des prix d’offre. En outre, elles butent sur des limites informationnelles, en matière de localisation notamment.

Autre frein à la transparence : l’absence de données sur les biens occupés et sur leur valeur au moment où ils ont changé de mains. En France à ma connaissance, seuls les observatoires locaux des loyers instaurés par la loi Alur approchent l’ensemble des loyers du parc privé, en plus des loyers récents (de moins d’un an). De quoi encadrer les loyers. À l’étranger, le Danemark est le seul pays repéré où l’historique des prix des logements occupés en pleine propriété est disponible.

BI : Vous avez également produit un 2e opus sur les données à l’international. Sommes-nous en retard par rapport à d’autres pays ?
CJ : Avec l’ouverture de DVF, la France rattrape tout juste son retard. Elle rejoint les États-Unis, l’Angleterre, la Suède et le Danemark dans le club très fermé des pays qui donnent accès à leurs données de transactions. Elle y incarne un modèle nouveau : des données exhaustives, ouvertes à tous et gratuitement dans leur forme brute.

La France a également marqué un pas significatif en matière de loyers. Le réseau d’observatoires locaux des loyers déployé sous l’impulsion de la loi Alur y produit désormais de nombreuses données ouvertes. Il apporte un précieux complément d’informations dans un contexte marqué par la rareté et l’indisponibilité des données de loyers en France, comme à l’étranger.

Télécharger l'étude sur le site iread