Le report de l’introduction en bourse de WeWork ravive les interrogations sur le modèle économique du coworking. La licorne créée il y a moins de dix ans par Adam Neumann souffre de ce qu’on appelle, pudiquement, un problème de gouvernance. On est carrément dans le mélange des genres quand le patron de WeWork constitue sa foncière privée sur le dos de la compagnie.
Plus inquiétant peut-être, le montant abyssal des pertes de WeWork. En 2018, c’est peu ou prou un déficit aussi important que son chiffre d’affaires. Au 1er semestre, c’est encore un trou de 690 M$ dans les comptes. Certes, la We Company se déploie à la vitesse de la lumière, avec 528 sites dans le monde à fin juin et 169 supplémentaires attendus d’ici la fin de l’année. Mais le marché commence à devenir sceptique sur la rentabilité réelle du modèle.
Ce scepticisme se traduit par une fonte express de la valorisation de la firme, qui voit sa valeur passer de 47 à… moins de 20 Mds$. Les premiers signes d’inquiétude s’étaient faits jour au début de l’année, quand le groupe japonais Softbank avait réduit son investissement prévisionnel de 16 à… 2 Mds$. Le plan B d’un projet d’introduction en bourse n’a fait qu’accélérer la défiance des investisseurs.
Pour autant, faut-il jeter le bébé avec l’eau du bain ? Le coworking ne serait-il qu’un feu de paille à l’heure de la révolution digitale ? À court terme, WeWork devient un locataire à risque pour des bailleurs toujours à la recherche de cash-flows pérennes. On peut légitimement penser que cela va calmer le feu de joie qui s’empare du marché locatif de bureaux parisien où le coworking représente 1 m2 sur 3 placés ? À plus long terme, le décollage raté de la fusée WeWork interroge sur la monétisation des services dans l’immeuble et sur la redistribution de la création de valeur au sein de la chaîne de l’immobilier.
Une partie de la réponse sera donnée quand la compétition entre une myriade d’acteurs du coworking se transformera en un choc entre deux ou trois majors. En clair, quand le marché aura fait sa nécessaire consolidation.
En attendant, WeWork affiche toujours un appétit gargantuesque. À Paris, il vise les 50 adresses d’ici fin 2020. Too big to fail ?
