Le propre des marchés financiers est d’anticiper ce qui va se passer dans l’économie réelle, quitte à en exagérer les tendances. À ce titre, l’évolution des foncières cotées est toujours un indicateur avancé de l’état de santé des marchés immobiliers. Le bilan de l’année 2023 est paradoxalement positif pour l’immobilier coté. L’indice EPRA Europe a gagné plus de 17 % l’an passé après avoir accusé un recul de 34 % l’année précédente. En France, il rebondit même de près de 23 % grâce à un rallye de fin d’année alimenté par le changement de ton des banques centrales sur l’évolution des taux d’intérêt.
Les foncières cotées ont-elles pour autant mangé leur pain noir ? L’optimisme était de mise à l’occasion du traditionnel rendez-vous annuel français de l’EPRA. Que retenir des échanges du panel qui montraient toute la palette des sous-jacents immobiliers ?
D’abord, que les loyers rentrent, que l’indexation passe en grande partie auprès des locataires et que les taux de vacance semblent sous contrôle. Dans la logistique, le commerce, l’hôtellerie, un peu plus difficilement dans le bureau, où le marché se fragmente entre les immeubles dans le centre des métropoles et ceux de la périphérie. « Nous verrons en 2024 ce que nous avons vu en 2023, à savoir une progression des loyers au moment des renouvellements et des recommercialisations », assure Jean-Marie Tritant, président du directoire d’Unibail-Rodamco-Westfield, confiant concernant la santé du marché du commerce.
Ensuite, que les valeurs baissent. Le déni n’a pas de place à la corbeille. On attendra impatiemment les conclusions des expertises au 31 décembre, mais tous les dirigeants reconnaissent que la correction, débutée dès 2018 pour certains (le commerce), n’est pas loin de s’achever. Encore un 1er semestre 2024 à passer et la courbe des valeurs pourrait s’inverser un peu comme celle des taux d’intérêt. Plus tôt cette dernière fléchira, plus vite la reprise se fera. On parle évidemment ici des actifs les plus « core ». Car le marché restera sélectif.
Enfin, que la dette va être le grand sujet des investisseurs immobiliers sur ce prochain cycle. L’effet de levier d’hier est devenu le talon d’Achille de demain. Si la fenêtre du financement reste ouverte en 2024, elle ne permettra pas de combler le différentiel de refinancement exigible. Seuls les meilleurs élèves seront servis et, en plus, ils devront en payer le prix.
Conclusion de ce premier rendez-vous de l’année. Oui, l’immobilier est résilient et sa capacité d’absorption des chocs (Covid, inflation, taux d’intérêt…) peut paraître rassurante. Oui, l’immobilier est pluriel. Aussi, les stratégies d’allocation d’investissement comme de gestion d’actifs sont et seront clés dans la performance. Le temps de la soi-disant longue rente tranquille est définitivement terminé.
