La prévision est difficile, surtout lorsqu’elle concerne l’avenir. N’en déplaise à Pierre Dac, c’est le petit jeu auquel tout le monde se livre en ce début d’année. L’IEIF a tenu sa traditionnelle matinée prospective cette semaine et livré ses convictions, notamment sur la classe d’actifs qui agite le plus le landernau : le bureau. 45 % de l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels en zone euro, et encore plus de la moitié du volume d’investissement, si famélique soit-il ces derniers temps.
Les indicateurs de marché confirment deux tendances. D’abord, un différentiel jamais connu entre le niveau de la demande placée sous la barre des 2 millions de m2 (1,931) et l’offre immédiatement disponible qui tangente les 5 millions de m2 (4,759). À ce rythme, il faudrait près de deux ans et demi pour étancher le stock, à la condition de ne plus livrer un seul immeuble de bureaux et de ne pas rendre 1 m2 lorsqu’un utilisateur déménage.
Ensuite, c’est un marché extrêmement polarisé qui se dessine en Île-France, entre une périphérie en suroffre – 1ère et 2e couronnes, Croissant ouest, La Défense – et un quartier central des affaires parisien en situation de pénurie. Cela se traduit par des différences délirantes dans les taux d’écoulement. Il faut en moyenne plus de cinq ans pour commercialiser un immeuble de bureaux en 1ère ou 2e couronnes parisiennes et moins de cinq mois pour un actif dans Paris QCA.
Que nous dit l’avenir ? Qu’il faudra composer avec un vent tourbillonnant. D’abord de face, pour les bailleurs qui vont se prendre le mur des défaillances d’entreprises. Elles ont explosé en 2023 et devraient rester conséquentes sur les deux prochaines années. L’IEIF a calculé que près de 12 600 locataires défaillants correspondent à 916 000 m2 de bureaux fragilisés sur la base d’un ratio de 20 m2 par emploi de bureau.
Cela reste bien évidemment théorique, mais donne la mesure des défis à relever pour les bailleurs. D’autant que si la croissance d’emploi de bureau se poursuit, elle ralentit avec 14 000 emplois de bureau créés chaque année en Île-de-France…, mais répartis de façon très inégale selon les secteurs géographiques.
Dans les projections de l’IEIF, l’essentiel des emplois sera créé à Paris, générant une demande de plus de 2,5 millions de m2 d’ici 2030. Compte tenu des surfaces libérées (-1,165 million de m2) et de la création nette de surfaces (+1,325 million de m2), le niveau de tension sur le marché tertiaire parisien va perdurer d’ici 2030. En revanche, l’Institut projette une explosion de l’offre disponible en périphérie : +80 % à La Défense et Croissant ouest, +65 % en 1ère couronne, +100 % en 2e couronne.
« L’équation de création de valeur des investisseurs de bureaux est à repenser », conclut pudiquement Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF. Clairement, dans certains secteurs, le résultat sera très proche de zéro… s’il ne vire pas en territoire négatif.
