Le zéro artificialisation nette (ZAN) serait-il le meilleur ami de l’immobilier logistique ? Drôle de question quand on sait qu’une grande majorité de professionnels immobiliers – et près de 60 % des investisseurs en logistique sondés – considèrent l’objectif de zéro artificialisation nette du foncier inscrite dans la loi Climat et résilience comme un frein au développement de leurs activités.
Et effectivement, le ZAN sera un élément perturbateur dans le développement de l’immobilier logistique, quand bien même les entrepôts ont une empreinte modeste dans l’artificialisation des sols. Une empreinte modeste, mais visible et toujours plus compliquée à faire accepter aux citoyens et à leurs premiers représentants, les élus locaux.
Dans un momentum où l’on ambitionne de réindustrialiser la France et où la logistique sera clé dans le réarmement industriel, il faudra gérer de manière fine cette énième injonction contradictoire. Mais on comprend dès lors que l’offre sera durablement contrainte. Par extrapolation, le développeur Montea estime le potentiel de développement de nouveaux entrepôts à seulement 2,2 millions de m2 par an d’ici 2030. Les mises en chantier ont été divisées par deux en un an, tombant à 550 000 m2. Des chiffres à mettre en regard d’une solide demande placée de 3,7 millions de m2 en 2023, où les locataires privilégient le neuf et le restructuré.
Même si cela peut être contre-intuitif, il est quand même possible de se dire que le ZAN peut être une chance pour le secteur de l’immobilier logistique.
D’abord, il va pousser le développement de nouveaux entrepôts vers les friches industrielles dont le potentiel est estimé à quelque 170 000 ha. Il faudra cependant lever un certain nombre d’obstacles normatifs, à commencer par les ICPE et les PLU. Les acteurs immobiliers sauront trouver des solutions techniques et financières pour reconquérir ces territoires perdus de l’économie française si l’on veut bien leur simplifier le carcan réglementaire qui les étouffe. En ce sens, ils mènent le même combat que les agriculteurs dans une salutaire simplification administrative. On a l’impression de revenir dix ans en arrière, quand un certain Guillaume Poitrinal, accompagné d’un sous-ministre à l’époque, présentait une série de mesures illustrant le fameux « choc de simplification » prôné par l’exécutif.
On peut toujours espérer, mais faute de grives, mangeons des merles. Le ZAN s’annonce quand même comme un puissant levier de maintien des valeurs, ce qui n’est pas chose gagnée dans l’immobilier en ce moment. À la condition toutefois d’améliorer la qualité des actifs. Un peu moins d’un quart des 85 millions de m2 d’entrepôts en France ne répond pas aux normes de l’ICPE 2002. Si rien ne se construit d’ici cinq ans, c’est près d’un entrepôt sur trois qui ne sera plus aux normes !
On mesure que l’un des axes de développement de l’immobilier logistique sera la reconquête du parc existant. Surtout si les utilisateurs acceptent d’en payer le prix. Quand on voit l’évolution du loyer « prime » qui a crevé le plafond de verre des 50 €/m2 ces dernières années, tous les espoirs sont permis.
Édito issu du Business Immo Global 202.
Pour consulter le numéro dans son intégralité, cliquez ici
