« Cataclysmique ». Le mot est lâché par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) pour qualifier le marché du logement neuf en 2023. Chaque semaine, on franchit un palier dans la bataille sémantique que se livrent le gouvernement et les organisations représentatives des professionnels de l’immobilier. Mais en l’espèce, l’expression est assez juste pour illustrer la destruction quasi instantanée du biotope des promoteurs immobiliers.
D’une crise latente de l’offre, nous sommes passés à une crise de la demande. Plus exactement de la solvabilité de la demande, car les besoins en logement restent plus que jamais prégnants. Peu importe les petites querelles de spécialistes sur le nombre de logements qu’il faudrait produire chaque année pour combler les besoins.
La solution pour resolvabiliser la demande est évidemment dans le prix. La problématique est de savoir comment le faire baisser alors que des taux d’intérêt durablement élevés ont mangé une grande partie du pouvoir d’achat des acheteurs potentiels. Alors que l’inflation des normes, en particulier environnementales, augmente le coût de production des logements. Alors que l’appareil productif n’a pas suffisamment adapté ses systèmes constructifs à la nouvelle donne. Alors que la mise en œuvre du zéro artificialisation nette (ZAN) rend le foncier plus rare… donc plus cher.
Les promoteurs se retrouvent pris dans un effet de ciseau avec des programmes conçus sur une ancienne grille de prix qui les amènent à vendre à perte la production démarrée et jeter à la poubelle toute ou partie de celle dont ils ne peuvent réajuster le prix.
Longtemps sourd, l’exécutif a pris conscience des effets dévastateurs d’une crise du logement sur la situation économique et sociale du pays. Cette sortie du déni est salutaire même si la réponse n’est malheureusement pas à la hauteur des enjeux.
Les pistes avancées lors du déplacement du Premier ministre, Gabriel Attal, cette semaine sont malignes. Le « choc d’offre » se veut ciblé, fléché sur des territoires prioritaires, et ouvre la porte à une territorialisation plus fine de la politique du logement. Elles embarquent les innovations réglementaires et juridiques testées visiblement avec succès sur la réalisation des ouvrages olympiques, laissant un faible espoir d’une accélération et simplification des procédures. Elles brisent quelques tabous, comme celle de la densité. Elles s’accompagnent aussi d’une forme de recul, pour certains de renoncement, dans la lutte contre le réchauffement climatique, depuis la simplification des diagnostics de performance énergétique (DPE) jusqu’à la réhabilitation de la maison individuelle.
Ce qui est assez clair en revanche, c’est que l’État n’entend pas dépenser un euro supplémentaire pour le logement au grand dam des professionnels de l’immobilier qui espèrent une aide à la resolvabilisation de la clientèle.
Gabriel Attal veut « aller chercher tous les logements possibles avec les dents ». Les promoteurs, eux, ce sont les clients qu’ils veulent retrouver. Chacun ses mots maux.
