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Ingrid Nappi-Choulet, Observatoire du management immobilier

Les grandes entreprises et leur siège social : vers une politique de workplace management

L’OMI, l’Observatoire du management immobilier, créé en 2005 par Ingrid Nappi-Choulet, a pour objectif d’étudier et d’analyser la stratégie immobilière des grandes entreprises en vue de promouvoir l’étude du management immobilier dans les sciences de gestion. 
L’OMI a réalisé, en octobre 2012, avec le soutien de l’ADI, l’Association des directeurs immobiliers, une nouvelle étude consacrée au management immobilier des grandes entreprises en France, et notamment aux réflexions de workplace management et de gestion des espaces de travail dans les sièges sociaux. 
Cette enquête a été menée auprès des responsables immobiliers des sociétés cotées et non cotées, dont la gestion d’actifs immobiliers ne correspond pas au cœur de métier. En prenant soin de ne prendre en compte qu’une réponse par entreprise afin de ne pas biaiser les résultats, nous obtenons un excellent taux de réponse à l’étude de 48 %. 
Au total, l’enquête porte sur 74 grandes entreprises occupant près de 2 millions de m2 de sièges sociaux en France. 33 entreprises ayant répondu sont cotées en Bourse, dont 23 au CAC 40. Parmi les répondants, 39 % appartiennent au secteur industriel (19 % dans l’industrie manufacturière, soit 14 entreprises), les 61 % restants appartiennent au secteur tertiaire (22 % dans le secteur des activités financières, immobilières et assurances, soit 16 entreprises).

Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’Essec, fondatrice et responsable de l’Observatoire du management immobilier © DR

Notre population d’étude est composée essentiellement de grandes entreprises pour lesquelles la fonction immobilière est clairement identifiée. Ainsi, dans plus de 54 % des cas, la fonction existe depuis plus de dix ans dans l’entreprise ; elle a moins de cinq ans pour 22 % des répondants. Les services qui gèrent l’immobilier d’exploitation de l’entreprise sont en général de petite taille : 60 % des entreprises ont une direction de l’immobilier composée de moins de 10 personnes (hors services généraux), tandis que la moitié des services ont 6 personnes à plein temps. A l’opposé, pour 20 % des entreprises consultées (soit 14) - dont la plupart sont des entreprises tertiaires du secteur des activités financières et d’assurance - la taille du service est supérieure à 50 personnes.

La taille de la direction immobilière a sensiblement évolué à la hausse depuis ces trois dernières années pour 36 % des entreprises, tandis que pour 40 % d’entre elles, elle est restée stable. Seulement 24 % des entreprises ont vu les effectifs de leur fonction immobilière diminuer. Plus de 70 % des entreprises cotées considèrent la fonction stratégique pour l’évolution de l’entreprise, contre 45 % pour les entreprises non cotées qui considèrent encore à 22 % la fonction essentiellement comme une fonction support de l’entreprise. La moitié des responsables immobiliers concernés par l’enquête gère un parc de plus de 350 000 m2 de locaux d’entreprises tous types confondus en France, dont 9 % des parcs de plus de 4 millions de m2, la moyenne des surfaces gérées en France étant de 1,2 million de m2 par entreprise. Pour nos 74 entreprises étudiées, la part de la surface totale des immeubles de bureaux en France détenue en propriété est, en moyenne, de 41,5 %, la médiane étant de 45 %. Sept grandes entreprises sont propriétaires à 100 % de leurs parcs de bureaux. Cependant, ce taux diffère selon que les entreprises sont ou non cotées : les entreprises cotées détiennent, en moyenne, moins de surfaces de bureaux (33 % de la surface de leur immobilier de bureaux en France) que les sociétés non cotées (48 %).

Les sièges sociaux des grandes entreprises

On trouve cette même distinction concernant la propriété ou non du siège social de l’entreprise. Alors que la moitié des entreprises de notre population est propriétaire de son siège social, cette proportion s’élève à plus de 61 % pour les entreprises non cotées, contre 36 % pour l’ensemble des entreprises cotées, avec une sensible différence pour les entreprises du CAC 40, propriétaires à 44 % d’entre elles de leur siège social. Le taux de propriétaire du siège social varie également sensiblement en fonction du secteur d’activité : les établissements bancaires et financiers sont propriétaires à 75 % de leur siège social, tandis que l’industrie manufacturière n’est propriétaire qu’à 46 % du siège social. Enfin, ce taux varie selon la localisation géographique de l’entreprise : celles localisées dans Paris intra-muros possèdent à 56 % leur siège social, contre 30 % pour celles localisées à La Défense ou en province (90 %).

Notre enquête révèle, par ailleurs, que les entreprises occupent en moyenne leur siège social depuis 23 ans, la médiane étant de 13 ans. La taille moyenne du siège social est de 24 660 m2 avec un nombre d’employés moyen de 1252 personnes. Elle peut s’accroître sensiblement en fonction du secteur d’activité, notamment pour le tertiaire (28 109 m2), ce qui est le cas pour les activités bancaires et financières (44 700 m2 en moyenne).

Enfin, seulement 13 % des sièges sociaux de notre enquête sont des immeubles certifiés ; ces derniers appartiennent, en grande majorité, aux entreprises cotées au CAC40.

L’organisation des espaces

Contrairement aux idées reçues sur la généralisation de l’open space, seulement 38 % des grandes entreprises interrogées, soit 27, ont aménagé leurs sièges sociaux en espaces entièrement ouverts. Ainsi, la plupart des sièges sociaux (62 %) sont encore aménagés essentiellement en espaces cloisonnés, même si l’on constate que près des deux tiers des répondants affirment mettre à disposition de leurs salariés des espaces de bureaux partagés (64 %) ou des espaces collaboratifs (61 %).

Les sièges sociaux aménagés en espaces ouverts concernent essentiellement des entreprises tertiaires (70,2 %) : ces dernières sont, en effet, 43 % à occuper leurs espaces de cette façon, tandis que 70 % des entreprises du secteur industriel utilisent des espaces cloisonnés pour leur siège social. Enfin, les sièges sociaux organisés en espaces ouverts abritent essentiellement deux tiers des entreprises cotées, notamment celles du CAC 40.

Il est intéressant de constater que la part des sièges sociaux en espace cloisonnés s’accroît chez les entreprises propriétaires de leurs sièges sociaux (soit 35 entreprises) pour s’élever à 80 %. Ce taux baisse à 44 % pour celles qui en sont locataires, qui semblent ainsi privilégier à 56 % les espaces ouverts.

Enfin, un quart des entreprises mentionnent avoir recours au télétravail et/ou au nomadisme.

Ces solutions devraient, à terme, se généraliser. En effet, la plupart des entreprises considèrent que la réduction des coûts d’occupation de leur siège social passe, tout d’abord, par des solutions de workplace management, et notamment d’organisation du travail et d’occupation des espaces (tableau 2). Ainsi, 57 % d’entre elles ont d’ailleurs déjà engagé une réflexion de ce type. Pour ces 42 entreprises concernées, cette réflexion passe essentiellement par la mise en place d’une fonction dédiée, notamment la Direction de l’Environnement de travail, qui dépend, à 50 %, des répondants de la direction immobilière, à 19 % de la Direction des services généraux ou des achats et à 13 % de la DRH.

Renégociations des baux

Au-delà des stratégies d’occupation et d’aménagement des espaces de travail, la renégociation des baux et des loyers est considérée par près de la moitié de nos répondants comme stratégie de réduction des coûts. C’est le cas pour 28 % des sièges concernés (dont la surface moyenne est de 26 000 m2), soit 21 entreprises qui ont pu renégocier à la baisse leurs loyers depuis ces deux dernières années. Parmi celles-ci, 45 % sont des entreprises cotées. Par ailleurs, plus des trois quarts des renégociations concernent des sièges occupés en location simple et 84 % des immeubles non certifiés.

Les espaces vacants

Enfin, la suppression ou le réaménagement des espaces vacants en surplus constitue un des leviers de diminution des coûts pour un tiers de répondants. Pour la grande majorité des entreprises, soit 40 % des répondants, la part des postes de travail structurellement vacants ou non occupés dans le siège social est relativement faible puisque inférieure à 5 %. Il s’agit notamment des sièges implantés dans Paris intra-muros ou en province. Elles sont néanmoins plus d’un quart à déclarer une vacance structurelle de leur siège social comprise entre 5 et 10 %, ce qui est le cas principalement pour les immeubles localisés dans le quartier d’affaires de La Défense (56 % d’entre eux).

On constate que 11 % de ces grandes entreprises (soit 8) sont concernées par une vacance structurelle comprise entre 10 et 20 %, ce qui est notamment le cas pour les sièges implantés en région parisienne (hors Paris et La Défense) voire 4 % par une vacance plus élevée encore. Pour ces derniers taux, on constate que les entreprises sont essentiellement locataires de leur siège social.


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