A peine paru au Journal Officiel le 28 mars 2015, le nouveau décret 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières (prévus à l'article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée) soulève déjà un grand nombre de questions et sa complexité pourrait bien produire l'effet inverse de celui escompté !
Ce décret d'application de l'article 55 de la loi Alur (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, édité par le ministère de la Justice, est supposé améliorer la gestion des copropriétés et à permettre une meilleure mise en concurrence des syndics. Ce modèle de contrat s'appliquera à tous les contrats signés ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
Le texte du contrat est truffé de renvois et d'incohérences qui le rendent difficilement compréhensible. Une formulation synthétique aurait grandement facilité la comparaison entre les différents contrats de syndics.
Par ailleurs, à quoi sert d'établir une liste abondante de prestations incluses dans le forfait et qualifiée de "non limitative" alors qu'en parallèle, est définie une liste limitative de 6 postes pouvant être facturés par le syndic en supplément du forfait de base ?
Et qu'en est-il des imprévus ? Hors champs limitatifs, ils seront de facto inclus dans le forfait. Est-ce bien raisonnable ?
En application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 8 du contrat type prévoit que dans le respect du caractère non professionnel de son mandat, un syndic bénévole peut percevoir une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété ainsi que le remboursement des frais nécessaires engagés. Les parties convenant de fixer la rémunération sur la base d'un forfait annuel ou d'un coût horaire ou suivant d'autres modalités définies ensemble.
La présence d'un syndic bénévole dans les petites copropriétés peut être une formule pertinente et qui donne satisfaction à moindre coût aux copropriétaires, mais :
- Il aurait été judicieux de fixer un plafond (nombre de lots ou montant maximum annuel de la rémunération) afin d'éviter les dérives.
- Il est nécessaire de prévoir de manière obligatoire les garanties et assurances afin de mettre les copropriétaires à l'abri de risques inconsidérés.
Si la mise en œuvre de ce contrat type part d'une bonne intention, ses imperfections évidentes auront des effets pervers, tels :
- Qu'une concentration d'assemblées générales, avant le 30 juin 2015, qui permettront aux syndics de se soustraire à l'application du contrat sanctuarisé, en proposant une durée de mission de 3 ans.
- Qu'une augmentation notable des rémunérations forfaitaires afin de parer à toute éventualité d'imprévus.
Rappelons aussi que la Chambre nationale des propriétaires est hostile à l'obligation du compte bancaire séparé qui a d'ores et déjà produit ses méfaits sous forme d'augmentation des coûts.
En conclusion, s'il est nécessaire d'encadrer, à trop vouloir le faire on obtient souvent l'effet inverse ! La Chambre national des propriétaires se battra pour faire remanier un texte qui ne sert pas l'intérêt du plus grand nombre
