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Mé(trop)polisation

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La désormais traditionnelle matinée prospective de l'IEIF nous a permis de prendre un peu plus que le pouls des marchés immobiliers. A priori, tous les facteurs macro-économiques sont au beau fixe. La croissance mondiale reste solide à près de 4 % quand celle des pays avancés dépasse les 2 %. Si les États-Unis en sont à leur 9e année consécutive de croissance, qui fait craindre à certains économistes que l'on ait atteint le dernier quart d'heure du cycle outre-Atlantique, L'Europe entame quant à elle sa 5e année de croissance avec un nouveau moteur : la France. Le pays de l'année pour les investisseurs internationaux selon le journal (très britannique) The Economist. Tous les drivers sont réunis pour améliorer la performance des marchés immobiliers.

Et en même temps, tous les actifs n'ont pas capté tout ou partie de la création de valeur. Car une nouvelle donne vient s'ajouter à la classique analyse des cycles économiques : la métropolisation. Dans le bureau, cela se traduit par une reprise contrastée de l'activité selon les territoires, avec une prime pour la centralité au détriment de la périphérie. Un seul chiffre : il faut moins de cinq mois pour commercialiser un immeuble de bureaux dans le quartier central des affaires parisien quand il faut 3,8 années pour la seconde couronne. 

Le constat vaut pour toutes les classes d'actifs. La métropolisation, à ne pas confondre avec la métropole, fait émerger une catégorie de marchés leaders qui diverge de plus en plus des autres marchés, comme le souligne l'institut pour le logement. Et ces marchés leaders peuvent continuer de surperformer alors même que le modèle est décrié. 

Exemple avec les malls américains de Westfield qui, en dépit de la méfiance voire de la défiance des investisseurs pour le format, ont su attirer Unibail-Rodamco. Pourquoi ? Parce qu'ils se situent dans les régions à forte productivité de travail, de concentration des capitaux et avec de solides croissances démographiques. Bref, dans des zones où la dynamique de métropolisation est en marche. À son échelle, que fait le groupe Carrefour ? Il ne tue pas l'hypermarché, ni ne retravaille spécifiquement un format de magasin. Il se redéveloppe sur un territoire – l'hypercentre – avec l'ouverture de nouveaux points de vente adaptés à la proximité. Là encore, une question de territoires.

L'hétérogénéité de performance des actifs immobiliers traduit en grande partie cette accélération de la métropolisation de l'économie. Si elle garantit à certains une survaleur à court terme, elle peut aussi se retourner contre eux à plus long terme. Car l'un des enjeux sera de redistribuer les dividendes de la métropolisation à d'autres territoires. C'est tout le thème de la croissance inclusive. Elle passera par l'immobilier ou elle pèsera sur lui.

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