Business Immo, le site de l'industrie immobilière
Point de vue de Laurent Escobar, ADEQUATION

Action Cœur de Ville : de bonnes raisons d’être optimiste pour le logement

Senlis, dans l'Oise, est l'une des 222 villes bénéficiaires du plan "Action Cœur de Ville" © JFBRUNEAU / Fotolia

Le groupe Action Logement est l’un des financeurs majeurs d’Action Cœur de Ville. Sur les 5 Mds € mobilisés par ce programme du gouvernement pour la redynamisation de 222 villes moyennes, le groupe apportera 1,5 Mds € aux maîtres d’ouvrage d’opérations de restructuration de logements anciens.

Ce n’est pas rien : en première estimation, les sommes allouées à chaque logement ainsi remis sur le marché seraient comparables à la mise en fonds propres d’un bailleur social pour la création d’un logement social. Action Logement disposera en contrepartie d’un droit de réserve des logements restructurés pour loger des salariés, sa raison d’être.

La manière dont le logement est pris en compte dans le dispositif d’Action Cœur de Ville doit être saluée à plusieurs titres.

1°) C’est une bonne réponse aux besoins spécifiques des villes moyennes

Dans ces villes, le marché est peu compatible avec le mode de production de la promotion immobilière (surtout pour les communes classées en B2 et en C), le parc ancien, vieillissant, est souvent constitué de logements trop grands (mais donc potentiellement divisibles) et les opportunités foncières sont diffuses et non pas concentrées sur de grandes opérations d’aménagement.

Elles ont donc précisément besoin de ce que leur apporte Action Logement : la capacité à créer du neuf à partir de l’ancien, sur des fonciers diffus, en mobilisant des moyens financiers, mais aussi une expertise opérationnelle. Cette dernière leur fait généralement défaut, comme elle peut parfois manquer, pour des projets complexes, aux marchands de biens qui sont les opérateurs immobiliers quasiment exclusifs de ces marchés.

2°) La philosophie générale est bien adaptée aux enjeux

Tout d’abord, les villes éligibles ont dû présenter un projet global suivant 5 axes. Or c’est bien l’existence de ce projet, en cela qu’il permet d’anticiper une amélioration générale de l’environnement, qui va inciter les propriétaires à investir : une aide financière seule ne suffit pas.

Avant de solliciter une aide auprès d’Action Logement, la collectivité et les partenaires publics et privés concernés se seront rapprochés autour de projets dont ils ont défini ensemble, a minima, les objectifs et les contraintes. Cette approche pragmatique et négociée, pour peu que les analyses de départ soient les bonnes, est probablement la plus efficiente.

Un autre atout, enfin, est la rapidité d’exécution. Action Cœur de Ville est un contrat intégrateur de l’ensemble des aides (dont celles de l’ANAH par exemple), un guichet unique qui facilite, donc accélère, la réalisation des projets publics et privés. Cela aussi est incitatif.

3°) Le marché n’a pas été oublié

Le financement d’une opération n’est jamais "de droit". Au contraire, Action Logement se réserve la faculté de juger, notamment, de la viabilité économique des projets.

Le pouvoir décisionnel de ce fin connaisseur de la demande de logement est une bonne chose. Il permet d’espérer que les projets feront l’objet d’analyses au cas par cas, visant uniquement à s’assurer qu'ils sont ajustés, en typologie comme en niveau de loyer, aux besoins de la demande locale.

Finalement, ce dispositif incite des acteurs responsables — notamment les villes, les maîtres d’ouvrage et Action Logement – à négocier librement des projets dans lesquels tous défendent des intérêts convergents. Voilà un pragmatisme girondin de bon augure.