Logement
Point de vue de Cécile Rouquette-Térouanne, Cornet Vincent Ségurel

La loi Alur s'invite dans le parc locatif privé

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) vient d’être définitivement adoptée par le Parlement le 20 février 2014. Par décision du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a apporté quelques modifications mineures au texte, validant ainsi le cadre général de cette réforme. S’agissant précisément du domaine du logement, la loi modifie la loi du 6 juillet 1989, qui régie le statut d’ordre public des baux d’habitation en y intégrant notamment les baux meublés à titre de résidence principale.

Des définitions affinées

Ainsi, l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 est harmonisé pour tenir compte des critères de discrimination fixés par l’article 225-1 du Code pénal.

Est, en pratique, ajoutée la prohibition des discriminations opérées entre les personnes physiques à raison de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur lieu de résidence.

La loi ALUR intègre en outre une définition de la notion de résidence principale. Elle la définit comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Des modalités attendues

Un contrat type de bail doit être défini par décret et doit notamment contenir les précisions suivantes :

- la surface habitable,
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré,
- le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté les lieux depuis moins de dix-huit mois,
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail,
- le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers.

Une notice d’information, qui doit être déterminée par arrêté ministériel, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, devra être annexée au contrat de location.

Au dossier de diagnostic technique qui comprenait déjà le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d’exposition au plomb, seront désormais intégrés une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante (un décret devra définir la liste des matériaux ou produits concernés) ainsi qu’un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (un décret devra définir les dates d’entrée en vigueur de l’obligation).

Des sanctions ajoutées

La loi ALUR prévoit une sanction en cas d’absence, dans le contrat de location, d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, sous réserve que le locataire les fasse valoir dans le mois de la prise d’effet du bail.

Ainsi, après mise en demeure infructueuse, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

La loi prévoit aussi, en cas de surface inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, la possibilité d’une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, qui prend effet rétroactivement à la date d’effet du bail ou à la date de la demande, si celle-ci intervient plus de six mois après la date de prise d’effet du bail.

Au rang des clauses réputées non écrites, la loi ALUR ramène à 21 jours le délai des travaux réalisés par le bailleur, au-delà duquel le locataire ne pourrait pas demander une indemnité (au lieu des 40 jours prévus par la loi de 1989, à l’instar des dispositions de l’article 1724 du Code civil).

La loi ALUR interdit une nouvelle clause, celle qui imposerait au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

La loi prévoit désormais que les honoraires afférents à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la visite du preneur, la constitution de son dossier, la rédaction du bail ainsi que la réalisation de l’état des lieux, qui demeurent partagés entre le bailleur et le preneur.

La loi ALUR prévoit l’obligation pour les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, de communiquer à l’observatoire local des loyers compétent, des informations relatives au logement et au contrat de location, ces informations devant être définies par décret.

En cas de manquement à cette obligation, l’observatoire local des loyers peut saisir la commission de contrôle des professionnels de l’immobilier, créé par la loi ALUR.

La loi prévoit en outre qu’à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La loi ALUR ramène à un mois (au lieu de deux) le délai de restitution du dépôt de garantie à compter de la remise des clés par le locataire.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Une prescription abrégée

La loi ALUR prévoit une prescription abrégée par rapport au droit commun.

Toutes actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La loi ALUR prévoit une prescription encore plus courte en matière de révision e loyer. En effet, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Un régime de colocation structuré

La loi ALUR formalise le régime de la colocation en prévoyant notamment l’usage d’un contrat type à définir par décret.

La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail.

À défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.

Un renforcement de la règlementation des ventes par lots

La loi ALUR réduit à cinq le nombre de logements vendus par lots, au lieu des dix prévus par l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle intègre un nouvel article 11-2 qui prévoit que lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure.

Des restrictions à la reprise du logement et à sa vente

La loi ALUR intègre la notion de caractère réel et sérieux dans le congé pour reprise.

En effet, elle prévoit que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

La loi ALUR instaure un délai minimal après l’acquisition du bien occupé.

Ainsi l’acquéreur d’un tel bien n’est autorisé à notifier un congé pour vente qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours.

En cas de congé pour reprise, ledit acquéreur ne peut en user qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Un délai de préavis raccourci et des conditions d’âge harmonisées

Le délai de préavis du locataire est ramené à un mois dans des cas nouveaux, sous réserve de la justification du motif au moment de l’envoi de la lettre de congé :

- dans les zones tendues,
- pour le locataire (sans condition d’âge) dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
- pour le bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé,
- pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (aide personnalisé au logement).

La loi ALUR harmonise les conditions d’âge entre bailleur et locataire.

Ainsi les limites sont ramenées à soixante-cinq ans pour le locataire (au lieu de soixante-dix ans) et portées à soixante-cinq ans pour le bailleur (au lieu de soixante ans).

La loi prévoyait que la protection pouvait être invoquée non seulement par le locataire mais aussi par une personne qui vit habituellement dans le logement et remplit les conditions d’âge et de ressources.

Cette prévision vient d’être censurée par le Conseil constitutionnel au terme d’une décision du 20 mars 2014 au motif qu’une telle protection était instituée quelles que soient les ressources du locataire et sans que soit pris en compte le montant cumulé des ressources du locataire et de celles de la personne qui est à sa charge.

Le Conseil constitutionnel a retenu l’atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques.

En conséquence, la protection est limitée au locataire.

Un dispositif d’encadrement des loyers

Une des mesures phares de la loi ALUR est la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers.

Un décret va fixer les communes comprises dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Ces zones seront dotées d’un observatoire local des loyers.

Dans ces zones, le Préfet fixera chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Ce loyer de référence sera égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

Il convient de rappeler que le loyer médian est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés : la première moitié est inférieure au médian, la seconde supérieure.

Le loyer médian est moins volatile que le loyer moyen, lequel augmentera dès lors qu’un seul loyer augmentera.

La loi prévoyait que les loyers de référence majoré et minoré seraient fixés, respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l’observatoire local des loyers. La loi prévoyait que le loyer de référence majoré ne pouvait être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré à un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30 %.

Aux termes de sa décision du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a sanctionné la référence à cette dispersion des niveaux des loyers au motif d’une violation du principe d’égalité.

Désormais, le loyer majoré sera égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer minoré égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Dans les zones tendues susvisées, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.

La loi prévoyait enfin qu’un complément de loyer exceptionnel pouvait être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Saisi sur ce point, le Conseil constitutionnel a censuré la limitation du complément de loyer au caractère exceptionnel susvisé.

Selon le Conseil en effet, en réservant la faculté d’un complément de loyer à des caractéristiques « exceptionnelles », le législateur a interdit qu’un tel complément puisse être appliqué du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte par la définition susvisée.

Le Conseil retient que le législateur a porté à l’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l’objectif poursuivi.

En conséquence, les conditions d’application d’un complément de loyer seront plus largement appréciées.

Une compétence élargie de la Commission départementale de conciliation

La compétence de la commission départementale de conciliation est, outre la fixation du loyer renouvelé, les caractéristiques du logement, les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations, désormais étendue aux litiges relatifs aux congés délivrés en application de l’article 15.

Elle est de même compétente pour statuer sur les contestations afférentes au complément de loyer.

Un régime des locations meublées intégré

La loi ALUR prévoit en effet l’insertion dans la loi du 6 juillet 1989 d’un titre Ier bis intitulé « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ».

Le logement meublé est défini comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un décret devra fixer la liste des éléments que doit comporter ce mobilier ainsi que le contrat type de cette location.

Le dépôt de garantie reste fixé à deux mois de loyer en principal.

Les durées du bail meublé sont identiques à celles prévues à l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation (un an, reconductible par tacite reconduction, sauf si location consentie à un étudiant, neuf mois non reconductible).

Les conditions de la reprise du logement meublé sont plus strictement encadrées et identiques à celle du logement nu, à l’exception de la durée du préavis qui est maintenue à trois mois.

La loi ALUR apporte une protection aux locataires âgés de logements meublés, dans les mêmes conditions que pour les logements nus.

Il est précisé que l'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

La loi ALUR prévoit aussi l’application pour les baux meublés d’un loyer de référence, un majoré et un minoré qui sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence des locaux nus pour tenir compte du caractère meublé du logement.

La commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement.

Une garantie universelle instaurée mais néanmoins optionnelle

L’autre mesure phare de la loi ALUR est la création, sous la dénomination de garantie universelle des loyers, d’un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion.

En dépit du terme « universel » maintenu par la loi, ce dispositif s’avère n’être que facultatif.

En effet, il ne s’appliquera pas lorsque le bailleur aura exigé et obtenu un cautionnement ou bien aura souscrit une assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers.

En outre, des conditions de forme sont requises pour que soit appliquée cette garantie : le bailleur aura déclaré son contrat de location auprès de l’Agence de la garantie universelle ; il aura en outre respecté le contrat type.

Le montant de l’aide versée au titre de la garantie est déterminé par référence au montant des impayés de loyer, dans la limite du loyer de référence de la zone, outre un montant représentatif des charges récupérables.

L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire.

Le montant de l’aide peut être réduit, voire supprimé lorsque le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ou fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits ou lorsque le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location.

Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s’est portée caution.

Cette garantie aura vocation à s’appliquer aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.

Une entrée en vigueur décalée

La loi a été adoptée le 20 février 2014 mais a fait l’objet d’un recours immédiat devant le Conseil constitutionnel, cette saisine décalant de facto son entrée en vigueur.

Le Conseil constitutionnel ayant statué par décision du 20 mars 2014, la loi ALUR va donc pouvoir être promulguée.

Néanmoins, un certain nombre de décrets d’application seront à attendre pour que l’application concrète de cette loi puisse voir le jour.

 

 

Mots-clés : Alur (Loi Duflot 2)