Logement
Point de vue de Victor Pagès, My US Investment

[POINT DE VUE] L’instabilité fiscale et règlementaire du marché français décourage les investisseurs, qui se tournent vers d’autres horizons, notamment les Etats-Unis

Bien que l’investissement dans la pierre soit souvent synonyme de « valeur refuge », les Français sont de moins en moins séduits par l’investissement immobilier locatif dans l’Hexagone.
 
Les rendements décevants accompagnés d’une réglementation française toujours plus contraignante, constituent aujourd’hui les principaux freins pour les investisseurs. Dans ce contexte, ceux-ci préfèrent se tourner vers d’autres placements ou investir à l’étranger pour diversifier leurs actifs immobiliers à la fois sur le plan géographique et monétaire.

Les investisseurs potentiels sont unanimes sur le sujet : aujourd’hui, l’obstacle principal à l’investissement immobilier locatif en France réside dans l’instabilité fiscale et règlementaire du marché. Réglementation, dispositifs fiscaux, taxes etc., le mouvement est permanent et entame la confiance des investisseurs.
 
S’ajoute à cette fragilité réglementaire, une contrainte de taille : la rentabilité en baisse. Les prix élevés à l’acquisition dans un environnement où les loyers n’augmentent pas ou très peu, diminuent le rendement. Aujourd’hui, on ne peut guère espérer plus de 3 % à 5 % de rendement net avant impôt, en France.

Côté plus-value, la tendance est similaire : le niveau des prix et leur stagnation empêche d’espérer des perspectives de gains similaires à ce qui était possible de réaliser avant 2010.  Entre 1998 et 2007, la croissance des prix de l'immobilier a dépassé les 100 %. Depuis, ils ont baissé d’à peine 7 %, en moyenne, et de 1 % en Ile-de-France, au 1er trimestre 2015.
 
Pas assez attractive, la rentabilité ne peut plus, aujourd’hui, contrebalancer les contraintes du secteur qui se sont, elles aussi, considérablement alourdies ces dernières années en France, avec le Grenelle de l’environnement et les dispositions destinées à sécuriser et à rendre plus accessibles les logements. 

Enfin, le déséquilibre dans le rapport propriétaires/locataires (en faveur de ces derniers) termine de dissuader les investisseurs potentiels. La loi Pinel a, par exemple, encore durcit les règles d’expulsion, alors que l’on compte chaque année 140 000 contentieux et 100 000 décisions d’expulsion par les tribunaux (difficiles, en plus, à faire respecter, après de longues procédures).

Ainsi, nombreux sont les Français qui, déçus par l’immobilier locatif en France, se tournent vers des placements alternatifs : les SCPI de bureau, le financement participatif ou encore  les PME (loi TEPA). Ils optent également pour l’investissement immobilier hors de nos frontières où les prix sont plus bas, la fiscalité plus avantageuse et les rendements et plus-values plus élevés.

L’investissement immobilier aux Etats-Unis qui pouvaient jusqu’alors véhiculer une image associée à un risque élevé se démocratise et la demande s’accroît.
 
Le marché immobilier américain bénéficie grandement de la désaffection des Français pour leur territoire. Ceux-ci sont de plus en plus nombreux à être intéressés par un investissement locatif pur made in USA ou par l’achat d’une résidence secondaire, louée de façon saisonnière.

Les conditions d’investissement sont, en effet, beaucoup plus favorables outre atlantique en raison :
- de prix décotés, de tickets d’entrée accessibles et d’une rentabilité deux fois plus élevée qu’en France : à partir de 70.000 € d’investissement, on peut bénéficier d’un rendement de  6 % à 12 %.
 
- d’une réglementation plus légère. Aux Etats-Unis, en cas d’impayé, les propriétaires peuvent beaucoup plus facilement changer de locataire. Une procédure d’éviction peut être lancée et durera environ six semaines. De plus, la gestion peut être entièrement déléguée à des professionnels locaux compétents qui recherchent et sélectionnent les locataires, supervisent les relations avec eux, et s’occupent des éventuels travaux. Un confort très apprécié par les investisseurs qui peuvent acquérir un bien à l’étranger en toute sérénité.
 
- d’une fiscalité avantageuse. La convention fiscale franco-américaine permet d’éviter une double imposition grâce à un crédit d’impôt obtenu en France. L’investisseur bénéficie, par ailleurs, d’une exonération des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de sources étrangères.