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La reprise du marché de l’immobilier commercial se confirme : comparées à 2020, les recherches de biens ont progressé de 8 % sur la période de mai à juin (la plus significative). La crise sanitaire ayant entraîné nombre de fermetures de magasins, le volume des locaux et des fonds de commerce mis en vente a progressé en France, avec des proportions plus ou moins importantes selon les régions. Ainsi, certaines ont su tirer leur épingle du jeu ces 18 derniers mois, ce qui est le cas de la Bretagne notamment, où les recherches ont été multipliées par quatre, ou encore la région Paca, où la recherche a progressé de 80 %. À l’inverse, en Île-de-France, le marché n’a pas retrouvé ses volumes d’avant crise. La région accuse des baisses respectives de l’off re et de la demande de 11 et 9 %. Un phénomène conjoncturel qui ne doit pas, toutefois, faire oublier le poids de l'attractivité du marché francilien qui continue malgré tout de concentrer près de trois demandes sur quatre en France.
L’emplacement d’un commerce était un élément déterminant, avec les dark stores, la visibilité n’est plus le premier argument des enseignes
Multiplication des dark stores
L’autre grande tendance de la crise est l’explosion des dark stores, dans la lignée des dark kitchens, dans les coeurs de ville. Si ce format préexistait au Covid, les confi nements successifs l’ont décuplé avec l’obligation pour les consommateurs de se faire livrer à domicile, entraînant ainsi un changement de paradigme pour le commerce. « Alors qu’historiquement, l’emplacement d’un commerce était un élément déterminant de sa valorisation et de son attractivité, avec les dark stores, la visibilité n’est plus le premier argument des enseignes, mais la capacité à densifi er le maillage d’un réseau de magasin ainsi qu’à accueillir les véhicules qui assurent les nouveaux modes de livraisons », explique Maïlys Rebora, porte-parole de SeLoger bureaux et commerces. Oubliées les zones de chalandise denses et les emplacements « prime » payés à prix d’or. Un bon dark store tire sa valeur de sa position stratégique au sein du réseau logistique des commerçants. « La contrainte principale de ces locaux commerciaux est de pouvoir livrer tout le monde », ajoute-t-elle. Pour cela, le dark store vient souvent compléter l’offre d’un flagship situé sur une artère principale ou celle d’un navire amiral positionné en périphérie.
Rééquilibrage des prix
Cette tendance a aussi pour vertu de rééquilibrer les prix sur des locaux commerciaux autrefois diffi ciles à vendre ou à louer. « Lorsqu’il n’y a plus de contraintes à recevoir du public, il est possible de s’orienter vers des biens immobiliers qui n’ont pas forcément toutes les qualités requises pour un point de vente, avec moins de hauteur sous plafond ou des espaces réduits », indique Maïlys Rebora, qui anticipe une potentielle réévaluation des prix des commerces. Un effet positif de l’arrivée des dark stores sur un marché de l’immobilier commercial globalement impacté par la crise. Au niveau national, les prix à la location ont flanché de 2 % et de 19 % à la vente. L’Île-de-France (dont Paris, à -4 %) et la région Paca sont les régions les plus touchées par la baisse des valeurs locatives, en recul de 12 % chacune. À Marseille et à Lyon, la baisse se chiffre à 2 %. Dans ce contexte, certains propriétaires optent pour la reconversion d’actifs en transformant les locaux commerciaux en rez-de-chaussée d’habitation, surfant ainsi sur l’engouement des acheteurs citadins pour des logements plus grands et pourvus d’un extérieur (cour intérieure, terrasses, jardin, etc.). Relativement complexe sur le plan réglementaire, le changement de destination d’un commerce en logement apporte une réponse à des propriétaires de locaux commerciaux restés vacants depuis la crise et augure d’une tendance plus générale à la porosité entre les actifs, qui se dessine aujourd’hui sur l’ensemble des marchés immobiliers.
