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Après une actualité jurisprudentielle fournie au cours des dernières années sur la validité des clauses d’échelle mobile limitant la variation indiciaire du loyer du bail commercial, c’est au tour du gouvernement et du législateur d’intervenir successivement pour contraindre l’indice des loyers commerciaux (ILC). Ainsi, par deux mesures à quelques mois d’intervalle, l’évolution indiciaire des loyers commerciaux des surfaces de vente est limitée. D’abord, le décret 2022-357 du 14 mars 2022 a modifié la composition de l’ILC pour en limiter la hausse. Jusque-là, l’ILC était composé de l’indice des prix à la consommation hors loyers (IPCL) pour 50%, de l’indice du coût de la construction (ICC) pour 25%, et de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail pour 25%. Dorénavant délesté de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail (dont l’augmentation était due au boom du e-commerce), l’ILC n’est plus composé que de l’IPCL, à hauteur de 75%, et de l’ICC, à hauteur de 25%. Au 2e trimestre 2022 l’ILC a ainsi enregistré une augmentation de 4,43%. Le législateur est néanmoins à nouveau intervenu en faveur de certains locataires commerçants pour limiter l’impact de cette hausse. Par l’article 14 de la loi n°2022-158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, le législateur a prévu que la variation annuelle de l’ILC ne pourrait excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023. Néanmoins, cette protection ne bénéficie qu’aux micros, petites et moyennes entreprises (définies par l’annexe I du règlement de la Commission européenne du 17 juin 2014, employant moins de 250 salariés et réalisant un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€). Si le locataire appartient à un groupe, ces seuils sont revus sur la base de la répartition du capital social. Cette limitation, qui va durer un an, aura un effet sur la totalité de la fin du bail en cours puisque le texte exclut tout rattrapage de la limitation d’augmentation, de sorte que lors de l’indexation de l’année suivant la limitation, le loyer pris en compte pour calculer l’indexation sera celui ayant bénéficié de la limitation.
Notons que les locataires dont le loyer n’est pas indexé sur l’ILC ne sont pas concernés par cette mesure. Sont donc notamment exclus de la protection les locataires de bureaux, puisque leur loyer est indexé sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou les locataires dont le loyer est encore indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC). Pourtant, au 2e trimestre 2022 l’ILAT s’établit à 122,65 et enregistre une hausse de 5,32% sur un an, c’est-à-dire plus que l’augmentation de l’ILC. Les interventions successives sont ainsi ciblées sur les loyers payés dans le secteur du commerce de détail, qui était aussi le premier touché par la crise sanitaire.
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