Actif béni ces dernières décennies, l’immobilier de bureau est presque devenu un gros mot aujourd’hui aux yeux des investisseurs. Oui, le secteur vacille et les valeurs dévissent, y compris pour les actifs dits « core », dont le simple réajustement des taux de capitalisation met à mal les valorisations.
Les réactions semblent parfois quelque peu disproportionnées. À l’exemple de cette banque régionale américaine, New York Community Bancorp, qui a dévissé en Bourse de 45 % en deux jours après avoir annoncé une perte de 170 M€ sur deux prêts immobiliers. Au Japon, une petite banque perd le tiers de sa valeur depuis qu’elle a passé des provisions sur son exposition à l’immobilier commercial américain. En Allemagne, quelques grands établissements spécialisés viennent de passer des provisions importantes.
La situation émeut la FED, qui s’inquiète publiquement de l’exposition des banques à l’immobilier de bureau. La BCE s’est empressée de lui emboîter le pas. Dire qu’il n’y a pas de sujet serait mensonger. Dire qu’il se cantonne aux États-Unis serait réducteur.
En France, on sort du déni. Deux exemples marquants ces derniers jours. L’ORIE a consacré son colloque de février au bureau, partant du postulat qu’une partie du parc francilien de bureaux – le plus important en Europe continentale – ne retrouverait plus jamais de locataire. Icade, à l’occasion de la présentation de nouveau plan stratégique, a décidé de séparer le bon grain de l’ivraie.
Mais que faire de tous ces bureaux qui ne verront plus de locataires ? Le gouvernement table sur la reconversion de ces bureaux vides pour résoudre la crise du logement sur laquelle il ferme les yeux depuis des années. Sur le papier, tout est réuni pour réussir cette mécanique des fluides.
En allant un peu plus loin, on pourrait même s’atteler au grand pari de la transformation d’une ville monolithique en une ville mixte. Enfin presque… Car le diable se niche toujours dans les détails.
À commencer par l’équation économique. Clairement, ce sont les investisseurs privés qui vont prendre les pertes. Logique. Mais il faudrait aussi que le politique joue le rôle de facilitateur et ne se limite plus aux seules incantations. Cela passe par quelques petits ajustements réglementaires pour faciliter, ici, la réversibilité à l’exemple du permis de construire à plusieurs affectations, là, un changement d’usages.
On peut jouer aussi sur le levier de la fiscalité. Dans les deux sens. Supprimer la redevance pour un bureau non occupé dès lors que le projet de transformation est refusé par la mairie. L’augmenter si le refus émane du propriétaire.
Je ne ferai pas ici de liste à la Prévert des préconisations – l’ORIE les a parfaitement exposées dans sa dernière note. Mais ce sont ces petits ajustements qui, à défaut de résoudre une crise conjoncturelle et structurelle, vont permettre d’adapter le bureau aux nouvelles attentes sociétales.
A noter : le bureau sera la thématique principale du prochain Big Up - rdv le 23 avril. Pour vous inscrire, cliquez ici
