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Point de vue de Laurent Escobar, ADEQUATION

Logement social et promotion immobilière dans le même bateau… qui commence à tanguer

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La rentrée voit se succéder les publications de chiffres inquiétants. Permis de construire, mises en chantier, mises en vente et même ventes, tous les indicateurs du premier semestre 2018 accusent une baisse par rapport au premier semestre 2017.

Retenons ces quelques chiffres tout juste publiés par la FPI :

  • Baisse des ventes globales de 4 %
    Dont 14 % pour les ventes en blocs
    Et 10 % pour les ventes à investisseurs personnes physiques
  • Chute des mises en vente de logements ordinaires de 12 %.

Par ailleurs, selon des données partielles circulant au sein du monde HLM, moins de 6 000 logements sociaux auraient été sous agrément de financement fin juin, alors que la "normale" serait autour de 20 000.

Cette dégringolade n’est pas pour nous surprendre.

Les mises en vente diminuent parce qu’il n’y a plus assez de clients solvables pour les programmes envisagés. La raréfaction du foncier dans les métropoles et la hausse des prix de revient d’un côté, la réduction des aides aux particuliers investisseurs et primo-accédants de l’autre convergent pour étroitiser le segment de clientèle de la promotion immobilière.

La baisse des ventes en bloc et le nombre très faible des agréments s’expliquent tout aussi aisément. Les organismes HLM, amputés d’une partie de leurs recettes locatives par la décision du gouvernement de leur faire supporter la baisse des APL, ont dégagé moins de fonds propres pour leurs investissements. Et ils ont rationnellement attendu le vote effectif de la loi Élan pour prendre la décision de boucler leurs projets.

Ce qui est intéressant, c’est la relation systémique qui lie la baisse des ventes au détail et celle des ventes en bloc.

La promotion immobilière et la production de logements sociaux sont tellement imbriquées que les difficultés de l’une entraînent mécaniquement celles de l’autre.

Rappelons que 50 % des logements sociaux familiaux mis en service en 2017 l’ont été dans le cadre de ventes en bloc des promoteurs aux bailleurs sociaux, et que ces logements ont représenté plus de 20 % des ventes de la promotion immobilière.

La plupart des opérations sont aujourd’hui mixtes, ce qui pose (au moins) deux conditions préalables à leur mise en chantier. Il faut d’une part que le bailleur social ait obtenu son agrément, d’autre part que le promoteur ait trouvé preneur pour 50 % des appartements vendus au détail. Ce qui a fait, au premier semestre, deux façons de bloquer un programme.

Voilà comment les effets des mesures gouvernementales, parce qu’ils se produisent en même temps, s’amplifient mutuellement, dans un contexte déjà suffisamment défavorable en termes d’accès au foncier.

Quoi que l’on pense de la politique adoptée par le gouvernement, il est manifeste que son calendrier de mise en œuvre n’est pas bon.

On assistera probablement à un rattrapage au second semestre, notamment sous l’effet des prêts bonifiés de la Caisse des dépôts pour financer la construction des logements sociaux.

D’après nos estimations toutefois, c’est une marche plutôt haute que la promotion immobilière doit s’apprêter à descendre sur l’année 2018, avec des ventes au détail pouvant baisser jusqu’à 10 %, et des ventes en bloc diminuées d’au moins 15 % par rapport à 2017.