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Décret Travaux et bail vert : Le nouveau « mix contractuel »

Depuis la loi Grenelle 2, l’inquiétude règne sur le contenu du futur décret qui doit préciser les contours de la fameuse obligation de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments tertiaires ou de service public existants.
Cette semaine, Maurice Gauchot, pilote du groupe de réflexion du Plan Bâtiment Grenelle dédié au sujet, en a livré les principales recommandations (>> voir le détail de ces recommandations).

Avant tout animé d’un grand pragmatisme, le groupe de travail a proposé une approche flexible, avec pour priorité « l’atteinte des objectifs de réduction de la consommation énergétique en laissant le choix des moyens : travaux de gestion et de maintenance et/ou travaux de rénovation et de restructuration », comme l’a souligné le président de CBRE France.

La mesure clef proposée par le groupe de travail est dans l’air du temps, puisqu’il s’agit de prendre en compte la « vraie vie » et les « vrais gens », en se référant à la consommation énergétique globale réelle telle qu’elle apparaît sur les factures d’énergie, pour mesurer l’effort à accomplir d’ici à 2020.

Aussi simple que cette mesure paraisse, elle s’affranchit de la logique adoptée par la réglementation thermique, avec son seuil médiatique des « 50kWhep/m2/ an » qui entrera en vigueur dans les prochains jours pour les bureaux neufs, et qui ne fait qu’estimer cinq points de consommation du bâtiment, sans en intégrer d’autres (telles que la consommation des ascenseurs par exemple), ni évaluer la consommation des utilisateurs.

On ne peut que se féliciter de cette approche emprunte d’un souci d’efficacité. En effet, restreindre les mesures d’amélioration de la performance énergétique aux seuls travaux sur l’enveloppe d’un bâtiment sans se préoccuper de l’usage qui en est fait aurait eu un impact plus lent, tout en étant plus couteux, sur la réduction globale de la consommation énergétique et la limitation des gaz à effet de serre.

Si les préconisations du groupe de travail sont suivies par l’administration en charge de la rédaction du décret, le diagnostic de performance énergétique, qui devra sans doute être amélioré pour les besoins de la cause, reprendrait donc du galon : Il permettra d’indiquer clairement, à l’acquisition d’un immeuble, le chemin restant à parcourir pour l’acquéreur d’ici 2020. Deux tranches de mieux pour les catégories les moins bonnes H et I ; une tranche pour les lettres D, E, F, G et des mesures d’optimisation de la gestion de l’immeuble pour les bons élèves en tranches A, B et C.

Pour les 850 millions de m² existants propriétés d’utilisateurs, qui représentent près de 70% du parc, cet indicateur aura le mérite d’être simple à utiliser et de privilégier les mesures d’amélioration de la performance énergétiques les plus rapidement efficaces autant qu’économiques, à savoir le réglage des équipements et la sensibilisation des usagers à un meilleur comportement environnemental, avant de s’attaquer à sa structure.

Cette proposition devrait aussi satisfaire les bailleurs et les locataires, qui pourront faire évaluer leur part respective dans la composition de l’étiquette énergétique et organiser entre eux les progrès à accomplir, plutôt que de tenter de s’accorder sur des programmes de travaux dont le bénéfice pour chaque partie est difficile à déterminer.
C’est donc véritablement un nouveau souffle pour le bail vert, plus exactement l’annexe environnementale de l’article 125-9 du Code de l’Environnement, qui va devenir un véritable outil contractuel encadrant les actions à prendre entre bailleur et locataire dans cette course à la remontée de l’alphabet énergétique.

Paradoxalement, il est probable que ce soit le décret d’application de l’article L111-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitation encadrant l’obligation de travaux qui fasse en pratique le succès du bail vert, et non le décret d’application du bail vert lui-même qui, à force d’être attendu et amodié, pourrait bien perdre une grande partie de son intérêt après que le législateur ait déjà considérablement limité son champ d’application en fixant son caractère obligatoire aux seules surfaces de plus de 2 000 m2.

Le nouveau « mix contractuel » de l’annexe environnementale devra donc conjuguer les critères des certifications internationales, les calculs conventionnels assis sur la réglementation thermique, les études ad hoc et les consommations réelles passées au crible du nouveau diagnostic de performance énergétique : De quoi donner du contenu aux baux verts et faire un nouveau pas de plus vers une véritable garantie contractuelle de performance énergétique.