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Mesurable, vérifiable, reportable

Le récent baromètre 2010 Novethic sur le reporting en matière d’éco-performance des bâtiments (voir la pièce attachée à la présente chronique) est riche d’enseignements pour notre chronique mensuelle. Ce document, élaboré par la filiale de la Caisse des Dépôts avec le soutien de l’ADEME, évalue la qualité du reporting sur l’immobilier durable de 31 acteurs cotés : 8 promoteurs, 15 foncières, 8 gestionnaires d’actifs.

Les promoteurs sont les mieux notés. C’est logique, il est plus facile d’avoir une politique ambitieuse de développement durable pour la construction neuve que pour l’amélioration et la gestion d’un patrimoine. Ainsi 6 promoteurs sur les 8 ont comme objectif de faire la totalité de leur production avec la certification Effinergie® Bâtiment Basse Consommation, qui anticipe la réglementation thermique 2012. Bouygues Immobilier, Icade 64.03€ | -0.30% et Altarea-Cogedim constituent le trio de tête. Il n’est pas impossible que le mauvais classement 2009 de ce dernier promoteur ait joué un rôle dans le rapide progrès qu’il a réalisé en un an.
La situation des foncières est très contrastée entre celles qui chiffrent leurs objectifs de réduction des consommations d’énergie et d’émissions de CO2 (elles sont 6 sur 15) et celles qui n’ont pas encore de politique de développement durable. Gecina 122.30€ | +0.45% se détache, avec notamment un objectif ambitieux de réduction de 40 % de consommation d’énergie (mesurée en KWhep/m²/an) sur son patrimoine entre 2008 et 2016, et un objectif intermédiaire de moins 23 % d’ici 2012. Sont dans le trio de tête Unibail Rodamco 205.50€ | +0.88% et Icade.
Les gestionnaires d’actifs sont sensiblement en retrait en matière d’immobilier durable. Aucun ne prend d’engagement chiffré sur le patrimoine géré. Par rapport à une moyenne de qualité modeste, deux sociétés se détachent : AEW Europe (Natixis) et AXA Real Estate.
On pourra rétorquer que le baromètre Novethic porte sur la communication et non sur les réalisations. En fait il porte sur le reporting, c’est-à-dire sur la manière dont les sociétés rendent compte, au sens du contrôle de gestion, leur activité de développement durable. Se contenter d’afficher quelques opérations exemplaires et une volonté de réduction des consommations et des émissions sans le moindre chiffrage, est mal noté. A l’inverse, la mesure détaillée des consommations et émissions sur tout ou partie importante d’un patrimoine, avec historique sur plusieurs années, et objectif chiffré et daté, est bien notée.
En simplifiant, les professionnels, en matière d’immobilier durable, peuvent être classés en trois catégories :
-    Ceux qui débutent, avec le plus souvent une conviction incertaine, et la mise en avant de quelques opérations exemplaires, non représentatives de leurs pratiques usuelles,
-    Ceux qui ont entamé une démarche d’ensemble et se dotent progressivement d’objectifs mesurables et de moyens de contrôle,
-    Enfin ceux qui ont plusieurs années d’expérience sur le sujet, avec une forte conviction et, sur l’ensemble de leur activité, des objectifs mesurables (tonnes de CO2 ou de déchets, KWh d’énergie finale ou primaire, m3 d’eau…), vérifiables (par un tiers) et reportables (dans un rapport d’entreprise qui engage cette dernière comme l’engage son rapport financier).
L’immobilier durable a en fait deux dimensions très contrastées. La première dimension est une grande ambition liée à des objectifs géostratégiques planétaires (changement climatique, raréfaction des ressources, sécurité de l’approvisionnement énergétique…) qui s’inscrit dans une nouvelle approche de la gestion des risques. La seconde dimension est une démarche austère et besogneuse : travailler au quotidien, sur la totalité de son activité, pour atteindre des objectifs (CO2, énergie, eau, déchets…) mesurables, vérifiables et reportables.