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Point de vue de Laurent Escobar, Adequation

On se trompe de beaucoup sur le profil des acquéreurs de logements neufs

Assez étonnamment, la programmation des logements neufs ignore souvent tout du profil sociodémographique des acquéreurs. Il en résulte des surcoûts inutiles et une insuffisante adaptation à la demande.

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Une donnée importante, s’agissant de logements, est la taille des ménages auxquels ils sont destinés. La moyenne française est de 2,26 personnes par ménage (2012). On parle ici de l’ensemble de la population, mais qu’en est-il des seuls acquéreurs de logements neufs en collectif ?

Initiative trop rare, Grand Paris Aménagement demande aux promoteurs de ses opérations de lui communiquer les profils de leurs réservataires. À Bondoufle près d’Evry par exemple, sur 214 acquéreurs occupants en collectif, la taille moyenne des ménages ressort à 1,7 personne.

L’exemple de Bondoufle, au demeurant représentatif des marchés de grande périphérie parisienne ou de la plupart des grandes villes françaises, révèle donc un écart très net entre les ratios généralement admis dans les études d’impact ou les PLH et la réalité des transactions observées sur le terrain.

L’inexactitude a un coût

Cet écart ne devrait pas surprendre : plus la taille du ménage augmente, plus il achète dans l’ancien ou la maison individuelle, où les grands logements sont plus abordables. Les ménages de petite taille sont donc surreprésentés dans la population des acquéreurs de logements collectifs neufs par rapport à la population totale. C’est également vrai des locataires des “produits investisseurs”.

Or ce fait n’est pas suffisamment pris en compte quand il s’agit de programmer, par exemple, les places de stationnement. En ville, les célibataires et couples sans enfants qui forment le « gros » des acquéreurs n’ont même pas besoin, compte tenu de leur faible taux de motorisation, d’une place par logement. Que dire d’1,7 place, tel que souvent imposé par le règlement d’urbanisme ? Le gaspillage est patent ! Surtout s’il a fallu construire de coûteuses infrastructures pour atteindre le ratio imposé (le coût unitaire du parking est généralement beaucoup plus faible quand le ratio est proche de 1 place par logement).

Ces parkings surnuméraires peuvent alourdir le prix des logements jusqu’à exclure 10 % à 20 % de la clientèle potentielle. Ne parlons pas des grands appartements programmés à l’excès et qui s’avèrent invendables.

Familles en devenir

Il faut admettre que les ménages qui s’installent dans des logements collectifs neufs ne sont généralement représentatifs ni de la population de la commune, ni de celle que la collectivité souhaite immédiatement attirer. Célibataires, jeunes couples, décohabitants, familles monoparentales représentent la grande majorité des acquéreurs, autant de ménages appelés croître à l’occasion des naissances ou des recompositions familiales. À Bondoufle, l'âge moyen des acquéreurs d’appartements (hors investisseurs) est de 33 ans.

Les familles que les collectivités souhaitent tant attirer ne viendront pas “toutes faites” mais se formeront dans ces logements. Bien connaître leurs besoins, leur proposer un choix ouvert de logements suffisamment flexibles pour s’adapter aux prochaines étapes de leur vie est la meilleure façon de les fidéliser.

Voilà pourquoi il est urgent, une fois encore, de troquer les ratios théoriques contre une analyse fine de la réalité. 

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