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Consommations conventionnelles, consommations réelles : 6 propositions

L’association APOGEE, Institut Français du Management Immobilier, a organisé, en partenariat avec le Plan Bâtiment Grenelle, un colloque où j’ai été invité à faire un exposé répondant à la question : comment progresser vers des consommations énergétiques et environnementales réelles bien maîtrisées dans les immeubles performants? Le texte de l’intervention est en annexe de la présente chronique.

Rappelons qu’une consommation conventionnelle d’un immeuble, avant usage et exploitation, est la consommation attendue, définie en fonction des caractéristiques réelles de l’immeuble et d’une convention sur l’utilisation et l’exploitation futures de l’immeuble. Une consommation réelle est la consommation mesurée après usage et exploitation.

Je me suis risqué à faire 6 propositions sur le sujet.

Proposition n°1: Dans la conception des immeubles, en particulier « verts », mettre en priorité le confort, le bien-être et la facilité d’exploitation + la qualité de la localisation (desserte en transports en commun en particulier). En effet, il ne faut pas oublier que les fondamentaux de l’immobilier, en particulier « vert », restent la qualité de la localisation et la qualité d’usage.

Proposition n°2: Quand des consommations conventionnelles sont affichées, toujours bien préciser les conditions définies par la convention : température extérieure, température intérieure, durée d’occupation, densité d’occupation, modalités d’occupation, qualité du pilotage de l’installation technique. Cela permettrait d’éviter certains malentendus sur les « promesses » des immeubles « verts ».

Proposition n°3: Aller progressivement vers la certification, par un tiers, fondée sur la qualité réelle de l’immeuble, d’une garantie de performance conventionnelle, adossée à une assurance. Le sujet est très innovant et s’inscrit dans le nouveau paradigme de l’immobilier durable: le passage d’un engagement de moyens à un engagement de performance. Le thème mérite un travail approfondi. Notons que c’est l’objet d’un nouveau groupe du Plan Bâtiment Grenelle, animé par Caroline Costa, directrice juridique de IOSIS et Michel Jouvent, délégué général d’APOGEE.

Proposition n°4: Dans les immeubles tertiaires, instaurer progressivement des accords contractuels tripartites entre propriétaire/gestionnaire, utilisateur et exploitant, avec engagement de performance énergétique et environnementale sur les consommations réelles. De premiers exemples apparaissent. Ce trio d’acteurs est le trio stratégique de la maîtrise des consommations réelles après livraison de l’immeuble.

Proposition n°5: Faire dépendre une partie de la rémunération des acteurs selon la performance:
- performance conventionnelle pour l’architecte, l’ingénierie et les entreprises,
- performance réelle pour le gestionnaire, l’exploitant et l’utilisateur, dans le tertiaire.
La rémunération de l’exploitant en fonction des performances réelles existe déjà. Par ailleurs des entreprises font dépendre une partie de l’intéressement salarial des employés des consommations réelles de l’immeuble où ils travaillent. Quant à la rémunération de la maîtrise d’œuvre en fonction de la performance, cela existait dans certains contrats dans les années 1980, après le second choc pétrolier ! C’est une révolution culturelle pour l’immobilier et le bâtiment, en cohérence logique avec le nouveau paradigme centré sur l’engagement de performance.

Proposition n°6: Intégrer la performance énergétique et environnementale dans l’évaluation de la valeur des immeubles, performance conventionnelle pour les immeubles neufs et rénovés, performance réelle pour les immeubles occupés. Le lien entre performance et « valeur verte » est prouvé dans l’immobilier de bureaux aux Etats-Unis et l’immobilier résidentiel en Suisse. C’est une nouvelle approche pour l’expertise immobilière. Les premières réflexions sont en cours.

Bon courage !