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Production de bureaux en IDF 2013-2016 : On précommercialise, puis on livre

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Après une année 2012 marquée par un niveau faible de livraisons (486 000 m²), les livraisons de bureaux d’une surface supérieure à 5 000 m² seront plus importantes en 2013 et 2014 avec près de 750 000 m² attendus chaque année. Le Croissant Ouest concentre un tiers des livraisons en 2013, suivi par la Première Couronne. Coté gabarit des opérations, la préférence des opérateurs porte sur les projets d’une taille significative, de 30 000 à 50 000 m² en 2013, puis de 15 000 à 30 000 m² en 2014.

En dépit de cette reprise des livraisons pour 2013 et 2014, l’offre neuve de bureaux actuellement en chantier enregistre une contraction, passant de 950 000 m² fin 2012 à 750 000 mi-2013. Les mises en chantier n’ont pas dépassé 300 000 m² au 1er semestre 2013, à comparer à un million de m² lancés en 2011, puis en 2012. A ce phénomène vient s’ajouter une précommercialisation toujours élevée qui vient « consommer » les surfaces en chantier avant même leur livraison. Dans ce contexte, à peine 300 000 m² de bureaux sont encore disponibles à l’échelle francilienne dans les opérations livrables au second semestre 2013 et moins de 370 000 m² pour les livraisons de 2014.

On comprend la prudence des investisseurs et promoteurs dans l’initiation de nouvelles opérations en blanc face à une demande placée qui a sensiblement marqué le pas au 1er semestre 2013 avec seulement 25 transactions supérieures à 5 000 m² pour un volume total de 270 000 m². La durée d’écoulement de l’offre neuve s’est allongée, passant à l’échelle francilienne de 21 à 23 mois. Le Croissant Ouest et La Défense présentent, quant à eux, des durées nettement plus élevées, de l’ordre de 36 et 49 mois respectivement alors que le marché parisien et de la Première Couronne affichent des rythmes de commercialisation plus soutenus (18 et 12 mois).

Cet attentisme des opérateurs est la raison principale de la croissance du volume d’opérations dotées d’un permis de construire et en attente de lancement. Cette offre probable est estimée à quelque 2 millions de m² de bureaux, majoritairement localisés en Deuxième Couronne et dans le Croissant Ouest. Le timing de ces livraisons reste encore à confirmer mais l’essentiel de ces projets pourrait être achevés à partir de 2015 au mieux. Viendront s’y ajouter en 2015 mais surtout en 2016 des opérations aujourd’hui en attente d’autorisation, soit 3,2 millions de m², dont un million de m² annoncés tant en Première qu’en Deuxième Couronne.

La production neuve de bureaux reste donc dynamique en Ile-de-France. La pause dans les mises en chantier au 1er semestre pourrait n’être que l’écho d’une dégradation de la conjoncture économique. La reprise annoncée pour 2014 et plus nettement en 2015 devrait relancer la consommation de bureaux neufs. Gageons que les opérateurs immobiliers sauront anticiper cette tendance.

Source : DTZ (Groupe UGL)

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